수원지방법원 2025타경2038. 화성 영천동 더블유-스페이스 11층 1105호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 임태형이고, 현재 말소기준권리는 2022.11.24. 설정된 수협은행 근저당권 291,600,000원입니다. 그 뒤 2025.12.17. 수협은행의 임의경매개시결정, 2026.01.28. 푸른새마을금고의 가압류 200,000,000원, 2026.06.01. 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김하나 1명입니다. 보증금 1,000,000원, 월차임 800,000원이고 전입일은 2024.09.26.입니다. 이는 말소기준일 2022.11.24.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2038 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 847-8 더블유-스페이스 11층 1105호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로23길 101 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지2층-11층 건물 내 11층 1105호 |
| 소유자 | 임태형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 280,275,423원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
갑구 최초 소유권보존 신탁은 케이비부동산신탁주식회사 명의였으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.24. 신탁재산 처분에 따라 임태형에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 291,600,000원이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정·푸른새마을금고 가압류·국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 김하나 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | W스페이스 11층 1105호 46.2200㎡ | 2024.09.26 | 1,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
임차인의 전입신고일 2024.09.26.은 말소기준인 수협은행 근저당권 설정일 2022.11.24.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 자료에 표시된 매수인 인수액 역시 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 채권 부족액 발생
현재 최저매각가 307,000,000원을 매각가로 가정한 배당 계산에서는 집행비용 5,098,000원, 수협은행 근저당 291,600,000원, 푸른새마을금고 가압류 10,302,000원이 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 291,600,000원 | 291,600,000원 |
| 3. 가압류 · 푸른새마을금고 | 200,000,000원 | 10,302,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 491,600,000원 중 채권자 배당액은 301,902,000원, 미배당액은 189,698,000원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 189,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 250,238,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 298,670,720원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 수협은행의 청구금액 280,275,423원보다 수협은행 배당 계산액 291,600,000원이 크게 잡혀 충족 상태로 표시됩니다. 그러나 1회 유찰 시에는 배당 계산액이 241,361,600원, 2회 유찰 시에는 192,929,280원으로 내려가 신청채권 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 이 변화는 채권자 배당 문제이며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 동탄 테크노밸리 교차로 남서측 인근이며, 주변에 아파트·업무시설·상업시설·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,401.8㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 도로. 서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계되어 있으며, 도로접면은 중로각지입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 조사. 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 307,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 더블유-스페이스 내 유사 면적·층의 매매 사례와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 현황. 김하나의 보증금 1,000,000원·월차임 800,000원, 전입일 2024.09.26.을 확인하고 실제 점유 및 명도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 관련 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후의 최종 매각물건명세서와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 공장 이용상태. 대상은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건입니다. 실제 업종·사용상태와 이용 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있고, 허가대상자는 외국인 등, 허가대상 용도는 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트로 표시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미정
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.24. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김하나 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 307,000,000원이 실제 시장가보다 싼지는 별개의 문제입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없기 때문에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 단순하지만, 응찰가 판단은 별도의 시세 확인이 필요한 공장(지식산업센터)로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
