수원지방법원 2025타경2038. 화성시 영천동 더블유-스페이스 11층 1105호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 최저매각가는 214,900,000원으로 감정가 307,000,000원의 70% 회차입니다. 권리구조의 기준은 2022.11.24 설정된 수협은행 근저당권 291,600,000원이며, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 실제 임차인 김하나 1명이 확인됩니다. 보증금은 1,000,000원, 월차임은 800,000원이고 전입일은 2024.09.26입니다. 말소기준권리보다 전입이 늦으므로 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요한 상태이므로 우선변제 여부는 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2038 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 847-8 더블유-스페이스 11층 1105호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 임태형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 280,275,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 최초에는 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.11.24 임태형 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.17 임의경매개시결정, 2026.01.28 푸른새마을금고 가압류 200,000,000원, 2026.06.01 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | W스페이스 11층 1105호 46.2200㎡ | 2024.09.26 | 1,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 김하나 1명입니다. 전입일 2024.09.26은 말소기준권리인 2022.11.24 수협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 대항력에 의해 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도로 확인해야 하지만, 이는 현재 자료상 매수인 인수액 0원이라는 결론과는 구분해서 볼 사안입니다.
③ 가격 판단 — 70% 회차지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 214,900,000원으로 감정가 307,000,000원의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 150,430,000원, 3회 유찰 시 105,301,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다. 동일 용도의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교치가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 개별 호실의 임대수익·공실·업종 수요 등 환금성 변수가 커, 현재 최저가 214,900,000원이 실제 시장가 대비 어느 위치인지 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 291,600,000원 | 211,091,400원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 푸른새마을금고 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 491,600,000원 중 211,091,400원이 배당되고, 미배당은 280,508,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물의 11층 1105호이며, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 동탄 테크노밸리 교차로 남서측 인근으로 아파트·업무시설·상업시설·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 토지. 준주거지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 3,401.8㎡, 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지이며 서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 김하나의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 매각물건명세서·현황조사 원문으로 재확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 보증금 1,000,000원·월차임 800,000원의 점유관계가 확인되므로 실제 계약내용과 점유 지속 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금·배당 확인. 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 조세채권 배당관계를 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 용도·입주요건 확인. 공장(지식산업센터) 이용 물건인 만큼 실제 사용 가능 업종과 관련 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2022.11.24 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김하나의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 현재 최저가는 214,900,000원으로 감정가의 70% 회차지만, 동일 용도의 실거래 비교치 없이 이 숫자만 보고 시장가보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 일반 공동주택과 달리 거래량·공실·임대수익·업종 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
