수원지방법원 2024타경70857. 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설 구조이며 현재 공실입니다. 소유자는 최진호이고, 등기상 2019.02.19. 소유권이전 당시 거래가액은 1,049,405,900원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당을 설정했고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정됐던 지에스리테일 전세권은 2024.05.31. 이미 말소됐으며, 2024년 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 436,100,000원으로 감정가 890,000,000원의 49%입니다. 다만 이 숫자는 ‘감정가 대비 할인율’일 뿐 현재 시장가와의 할인폭을 의미하지 않습니다. 특히 용도가 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 현황이 공실이며 이미 두 차례 유찰된 만큼 입찰 판단의 핵심은 권리보다 실제 임대수요·상권·재매각 가능성을 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70857 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변동로84번길 20, 1층101호 (망월동, 퀸즈파크미사1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 17층 중 1층 101호 · 근린생활시설 구조이나 현황 공실 |
| 소유자 | 최진호 · 2019.02.19. 소유권이전 · 등기상 거래가액 1,049,405,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 436,100,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 599,136,564원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.19. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.02.19. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 최초 780,000,000원이었고 2024.02.21. 변경등기로 682,800,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 경매 배당표는 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 현재 최저가 가정에서는 근저당권에 429,339,000원이 배당되고 나머지는 미배당으로 남습니다.
조사된 임차인은 없습니다. 2019.05.17. 지에스리테일 명의 전세권이 설정됐지만, 전세금은 2021.10.14. 50,000,000원으로 변경된 뒤 2024.05.31. 해지로 등기상 이미 말소됐습니다. 감정평가상 이용상태는 공실이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 실제 점유 상태는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 436,100,000원으로, 감정가 890,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 305,270,000원(감정가의 34.3%), 4회 유찰 시에는 213,689,000원(감정가의 24.01%)입니다.
하지만 주거용 표준 아파트처럼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 이 물건은 근린시설이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 비율 자체보다 해당 호실의 실제 임대료 수준, 공실 기간, 상권 내 매매가와 임대수익률을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,761,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 780,000,000원 | 429,339,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,563,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 436,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액 811,563,370원 중 429,339,000원이 배당되고, 382,224,370원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 남동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설·오피스텔·업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 5호선 미사역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 17층 건물의 1층 101호로, 근린생활시설 구조이나 현재 공실입니다.
- 도로. 일단으로 서측·북측·동측·남측 각각 왕복 2~3차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역에 속하며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상이며 실제 영업·임대수요는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 직전 실제 점유자와 영업 여부를 다시 확인하세요.
- 근저당 변경내역 확인. 2019년 말소기준 근저당의 최초 채권최고액은 780,000,000원이고 2024.02.21. 682,800,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 최신 등기 원문을 대조하세요.
- 기존 전세권 확인. 지에스리테일 전세권은 2024.05.31. 말소됐습니다. 말소 사실과 실제 점유 종료 여부를 함께 확인하면 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 현재 매매가·임대료·공실률을 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 수익성 검토. 공실 근린시설은 매입 후 임차인 유치기간과 공실비용이 수익률을 크게 좌우합니다. 예상 임대료와 관리비·보유비용을 함께 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.02.19. 우리은행 근저당이고, 과거 지에스리테일 전세권은 이미 말소됐으며, 이후 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재가가 감정가의 49%라는 사실만으로 매력적인 가격이라고 결론내릴 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 용도가 근린시설이며 현황은 공실입니다. 다음 유찰 시 가격은 305,270,000원, 그 다음은 213,689,000원까지 내려가는 시나리오지만, 낮아지는 최저가 자체가 수익성과 환금성을 보장하지는 않습니다. 권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상권에서 얼마의 임대수익과 매각가치를 확보할 수 있느냐입니다.
