수원지방법원 2025타경54904. 화성시 양감면 사창리 809 일대의 토지와 공장 관련 물건입니다. 감정평가상 기호1은 1층 공장, 2층 사무실·탕비실·화장실, 기호2는 공장·창고·화장실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지 4,157㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)에 속합니다.
권리의 기준점은 2021.10.29 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 서화성농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 뒤의 우리은행 추가 근저당, 국세 압류, 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54904 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 사창리 809 2동 · 경기도 화성시 양감면 사격장길 133-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호1 1층 공장, 2층 사무실·탕비실·화장실 · 기호2 공장·창고·화장실 등 |
| 토지 | 공장용지 4,157㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사피제이피앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,725,092,300원 / 2,607,564,610원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,688,379,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 인수액 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액도 0원으로 산정돼 있습니다. 2021.10.29 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 2021.12.15 추가 근저당권, 2024.06.18 국의 압류, 2025.03.11 임의경매개시결정, 2025.09.01 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 70%’는 아니다
감정가는 3,725,092,300원, 현재 최저매각가는 2,607,564,610원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다거나 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
공장·토지는 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 바로 비교하기 어렵고, 토지 4,157㎡와 건물 이용상태, 설비·기계기구의 실제 존부가 가격에 직접 영향을 줍니다. 특히 매각물건명세서에는 일부 기계기구가 소재불명 또는 대상 물건 확인 불가로 표시돼 있어, 감정가 대비 할인율과 별개로 현장 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,607,564,610원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,475,646원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,600,000,000원 | 2,579,088,964원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,200,000,000원 중 예상 배당액은 2,579,088,964원, 미배당액은 1,620,911,036원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정된 28,475,646원이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각대상 확인 — 기계기구·제외설비가 핵심
- 일괄매각. 제시외건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 기계기구 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 TIG 용접기 외 271점이 포함됩니다.
- 소재불명. 기계기구 중 기호 1의 2대, 기호 2의 1대, 기호 3~8, 기호 10, 12, 16, 17은 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 확인 불가. 기호 11, 기호 18~24는 대상 물건 확인 불가로 기재돼 있습니다.
- 매각 제외. 본건 지상의 수변전설비 1식 및 가스저장시설은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도사격테마파크 남측 인근이며, 주변은 공장·사격장·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕으로, 기호1은 2층, 기호2는 단층입니다. 경량 판넬 마감과 샷시 창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·전기설비가 있고 기호2에는 크린룸설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 4,157㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 366,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 토지 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 토지·건물·기계기구를 분리해 현장 가치와 비교해야 합니다.
- 기계기구 실사. 소재불명·확인 불가로 기재된 기계기구의 실제 존부와 상태를 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 제외설비 구분. 수변전설비 1식과 가스저장시설은 평가·매각 제외이므로 낙찰 후 이용 가능 여부와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 우리은행 근저당권 일부가 신용보증기금에 이전된 기록이 있으므로 최신 등기와 배당요구관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 변수. 배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 실물이 핵심”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2021.10.29 우리은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가 3,725,092,300원에서 2,607,564,610원까지 내려왔습니다.
하지만 공장·토지는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없고, 기계기구 271점 가운데 일부는 소재불명 또는 확인 불가, 수변전설비와 가스저장시설은 매각 제외입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 현장 실물과 가격 검증이 승부처인 물건입니다.
