수원지방법원 2025타경54904. 경기도 화성시 양감면 사창리 809 일원의 공장·토지 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호1은 1층 공장, 2층 사무실·탕비실·화장실로 이용되고, 기호2는 공장·창고·화장실 등으로 이용됩니다. 토지는 공장용지 4,157㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)에 속합니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.09.14. 서화성농업협동조합 근저당 3,016,000,000원이 있었지만 2021.10.29. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당 3,600,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당 600,000,000원과 국·화성시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 산정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 사창리 809 2동 · 경기도 화성시 만세구 양감면 사격장길 133-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호1 1층 공장, 2층 사무실·탕비실·화장실 · 기호2 공장·창고·화장실 등 |
| 토지 | 공장용지 4,157㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사피제이피앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,725,092,300원 / 3,725,092,300원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 2,688,379,270원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 일괄매각 | 제시외건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 TIG 용접기 외 271점 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.10.29. 을구 3번 우리은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 공동담보에는 사창리 809 토지, 1동 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2021-1113호가 기재돼 있습니다. 2024.12.26. 신용보증기금에 510,237,567원이 일부 이전됐지만 이는 을구 3번 근저당권의 일부이전으로, 별도의 510,237,567원을 다시 더해 채권을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 본건 토지의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유·사용관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 인수액 0원과 현장 점유관계가 단순하다는 의미는 같지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 시세 할인 여부는 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,725,092,300원으로 신건입니다. 동일 물건을 직접 비교할 실거래 근거가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
대신 회차가 내려갈수록 배당 부족액은 빠르게 커집니다. 현재 회차의 미배당액은 514,558,623원, 1회 유찰 시 1,252,126,898원, 2회 유찰 시 1,842,181,519원입니다. 이 변화 역시 채권자 배당 부족의 변화이지 매수인 인수액 증가를 뜻하지 않습니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,725,092,300원 | 3,685,441,377원 | 514,558,623원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 2,980,073,840원 | 2,947,873,102원 | 1,252,126,898원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 2,384,059,072원 | 2,357,818,481원 | 1,842,181,519원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,725,092,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,650,923원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 85,441,377원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,200,000,000원 중 3,685,441,377원이 배당되고 514,558,623원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 실물 리스크 — 기계기구와 매각 제외설비 확인이 핵심
매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외건물 포함으로 기재돼 있고, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 TIG 용접기 외 271점도 포함됩니다. 다만 기계기구 중 기호 1의 2대, 기호 2의 1대, 기호 3~8, 기호 10, 12, 16, 17은 소재불명으로 기재돼 있으며, 기호 11 및 기호 18~24는 대상 물건 확인이 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도사격테마파크 남측 인근으로, 공장·사격장·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 4,157㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형·소로한면이며 공시지가는 366,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 성장관리권역에 속합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역(전술)이 기재돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 구조이며 기호1에는 기본 위생·급배수·전기설비, 기호2에는 위생·급배수·전기·크린룸설비가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 현장 대조. 일괄매각 대상 건물·제시외건물·토지와 실제 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 기계기구 확인. TIG 용접기 외 271점 중 소재불명·확인불가로 기재된 기계기구를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 제외설비 확인. 수변전설비 1식과 가스저장시설은 평가·매각 제외이므로 소유·사용관계와 운영 영향 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 토지 임대관계가 미상이므로 실제 점유·사용자를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 등기상 압류는 매각으로 소멸하더라도 실제 배당에는 당해세 등 조세채권이 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 3,725,092,300원이 실제 시장가 대비 유리한지 판단할 직접 실거래 근거가 없으므로 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공장은 실물을 사는 경매다”
이 사건의 등기상 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2021.10.29. 우리은행 3,600,000,000원 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 발생하는 514,558,623원의 미배당도 낙찰자 승계액이 아니라 채권자의 배당 부족입니다.
하지만 공장·토지 경매에서 권리 정리만으로 판단을 끝낼 수는 없습니다. 이 사건은 일괄매각·제시외건물·기계기구 271점이 얽혀 있고 일부 기계기구는 소재불명 또는 확인이 어렵습니다. 여기에 수변전설비 1식과 가스저장시설이 평가·매각에서 제외되며, 토지 임대관계도 미상입니다. 권리는 비교적 명확하지만 실물의 범위·존부·사용관계 확인이 입찰 판단의 중심입니다. 시세 비교 근거도 부족한 만큼 현재 신건 가격 자체를 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
