수원지방법원 2025타경55156. 영통구 원천동에 있는 전용 44.04㎡ 다세대주택 1개호입니다. 현재 소유자는 강인성으로, 2021.11.01 매매를 원인으로 2021.12.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 후순위 권리보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 노대영의 임차권과, 그 권리를 승계한 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약에 있습니다.
노대영은 2021.12.20 주민등록·점유를 시작했고 2021.12.22 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 김수종의 2023.01.19 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 220,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로 낮은 가격에 낙찰되어 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액 인수가 문제될 수 있는 구조지만, 이 사건에는 2026.06.09 제출된 포기 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 204-3 나동 3층302호 · 동탄원천로1133번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.04㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.11.01 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.01.19 갑구 5번 가압류 · 김수종 · 3,301,428원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.19 김수종 가압류 3,301,428원입니다. 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.07.17 등기된 노대영의 주택임차권 역시 등기 시점만 보면 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 출발점인 주민등록·점유는 2021.12.20으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 노대영 임차권의 승계인입니다. 따라서 노대영 보증금과 주택도시보증공사의 승계분을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노대영 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20 2021.12.22 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 2026.06.09 포기 확약 |
| 한예은 | 2023.12.05 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
노대영은 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 반면 한예은은 2023.12.05 전입으로 2023.01.19 말소기준보다 늦어 확인 자료상 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.30억은 최근 지표보다 높다
면적이 일치하는 예담채 전용 44.04㎡ 거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2021.11, 3층, 220,000,000원이며 시세지표상 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 220,000,000원입니다. 현재 최저가 230,000,000원은 이 기준의 104.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 44.04㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.04㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
확약 때문에 현재 회차의 매수인 실질 인수액은 0원이므로, 시세와 비교해야 할 금액은 최저가이자 실질취득액인 230,000,000원입니다. 이는 최근 시세지표 220,000,000원보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부와 관계없이 현재 회차에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 특히 총 20세대 규모이고 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로, 한 건의 가격만으로 시세를 넓게 일반화하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 노대영 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김수종 | 3,301,428원 | 3,301,428원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 2,678,572원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 230,000,000원 가정에서는 노대영 보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 채권은 임차인의 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1개호로 이용 중이며 전용면적은 44.04㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물이고 대상은 3층 302호입니다.
- 입지. 수원시 영통구 원천동 소재 원천교사거리 서측 인근으로, 단독·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 가동·나동 북측으로 폭 5미터 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,658,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안확인은 하지 못했습니다.
- 환금성. 예담채는 총 20세대이고 확인 가능한 전용 44.04㎡ 거래가 1건이어서, 거래 표본이 많은 주택보다 가격 판단의 여유폭을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 노대영 임차권과 주택도시보증공사 승계분에 정확히 적용되는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 한예은 점유관계 확인. 2023.12.05 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.21 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있습니다. 매각에 따른 말소·승계 효과를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 230,000,000원은 최근 시세지표 220,000,000원의 104.5%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안확인이 불가했습니다. 내부구조·이용상황은 건축물관리대장 현황도면과 탐문을 바탕으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 시세 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 고비는 확약으로 넘겼지만, 가격은 아직 아니다
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 그러나 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 노대영 임차권의 잔존 보증금에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 230,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 자체도 전액 배당되는 계산입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액 230,000,000원은 최근 시세지표와 최신 거래 220,000,000원의 104.5%입니다. 총 20세대, 비교거래 1건인 다세대주택이라는 점까지 감안하면 현재 신건을 ‘저렴한 경매물건’으로 평가하기 어렵습니다. 여기에 별도 점유자 한예은의 보증금이 확인되지 않았고 2021.12.21 민간임대주택등기도 남아 있어 서류 확인 포인트가 있습니다. 결론은 주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격에는 가점을 주기 어렵다입니다.
