수원지방법원 2025타경3670. 성남시 분당구 분당동 108-9 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가는 2,989,712,100원, 현재 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 건물은 1998.01.12. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물이며, 현재 1층은 소매점(갤러리), 2층은 2가구주택, 3층은 단독주택, 지층은 사무소(창고 포함)로 이용되고 있습니다.
등기상 승부처는 오래된 권리가 아니라 2006.11.07. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당 3건과 2000년 설정 근저당은 이미 말소됐고, 2006년 근저당 이후의 경매개시결정, 압류 및 이지자산관리대부주식회사 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 말소기준 근저당은 채권최고액 1,300,000,000원으로 등기돼 있으며, 2025.08.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3670 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 분당동 108-9 · 경기도 성남시 분당구 서현로429번길 32 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 |
| 이용상태 | 1층 소매점(갤러리) · 2층 2가구주택 · 3층 단독주택 · 지층 사무소(창고 포함) |
| 토지 | 대 366.3㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 홍길순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,989,712,100원 / 2,989,712,100원 (신건) |
| 청구금액 | 1,376,489,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞선 국민은행 근저당권들은 2006.11.09. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 것은 을구 6번 근저당권입니다. 이후 등기된 이지자산관리대부주식회사 근저당권 225,000,000원, 임의경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경애 | - | 2015.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유강용 | - | 2017.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오영래 | 203호 · 주거 | 2025.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하나 | 203호 · 주거 | 2025.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심보윤 | 1층 | 2012.04.04 | 20,000,000원 | 1,485,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준우 | - | 2012.08.29 | 10,000,000원 | 990,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석원 | 지층1호 | 2021.12.21 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고현영 | 지층2호 | 2021.12.21 | 10,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현미 | 203호 · 주거 | 2024.10.14 | 20,000,000원 | 850,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 가장 이른 전입일도 2012.04.04.로, 말소기준일인 2006.11.07.보다 늦습니다. 따라서 9명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 김경애·유강용·오영래·이하나의 보증금은 확인되지 않았고, 모든 임차인의 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 2,989,712,100원이며 신건입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 2,989,712,100원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰 전 가격만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,989,712,100원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,391,769,680원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,913,415,744원 | 0원 | 0원 |
회차별 채권 미배당액은 제공된 시나리오상 모두 0원입니다. 다만 말소기준 근저당의 실제 채권액이 배당 계산에서 제외돼 있어 실제 배당 결과와는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,989,712,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,297,121원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 이지자산관리대부주식회사 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,732,414,979원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 6번 근저당권의 채권액이 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있습니다.
⑤ 매각범위·건물 이용 — 단순 주택이 아니다
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 옥탑 소재 단층 계단실 약 14.04㎡ 및 단층 주택·창고 약 36.27㎡도 감정 및 매각에 포함됩니다.
- 수목. 토지상 수목 등은 거래관행상 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 발코니. 건물 2층 및 3층에 부합된 발코니 부분은 건물면적에서는 제외되지만 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 1층. 현재 소매점(갤러리)으로 이용 중입니다.
- 2층. 현재 2가구주택으로 이용 중입니다.
- 3층. 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 지층. 현재 사무소(창고 포함)로 이용 중입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 분당소망교회 남측 월편에 위치하며, 기존주택지대로 3층 규모 다가구주택 및 주상복합건물이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 편입니다.
- 토지. 면적 366.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 공시지가. 4,137,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당), 과밀억제권역 등에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 근저당 실제 채권액. 등기상 채권최고액은 1,300,000,000원이지만 배당표에서는 채권액 미상으로 제외돼 있으므로 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 임차인 9명 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 대상, 퇴거 협의 가능성을 각 공간별로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 김경애·유강용·오영래·이하나의 보증금과 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 복합 이용상태. 소매점·2가구주택·단독주택·사무소·창고가 함께 있어 각 부분의 실제 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 옥탑 계단실과 단층 주택·창고가 매각에 포함된다는 점을 감정평가서와 현황에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 2,989,712,100원의 시장 적정성을 별도 조사해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 점유와 가격 검증이 중요하다
이 사건의 등기 구조만 보면 매수인에게 남는 권리는 0원으로 정리됩니다. 확인된 임차인 9명도 모두 2006.11.07. 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 하지만 이 물건은 단순한 한 세대 주택이 아니라 1층 소매점, 2층 2가구주택, 3층 단독주택, 지층 사무소·창고가 결합된 부동산입니다. 여기에 여러 점유자가 존재하고 일부 보증금과 우선변제 정보가 확인되지 않았습니다.
또한 말소기준 근저당의 실제 채권액이 배당 계산에서 빠져 있어 배당표의 소유자 잔여액을 그대로 실제 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가 2,989,712,100원을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·배당·가격 검증은 필수입니다.
