수원지방법원 성남지원 2025타경3670. 성남시 분당구 분당동 108-9, 서현로429번길 32 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지이지만, 실제 건물은 1층 소매점(갤러리), 2층 2가구주택, 3층 단독주택, 지층 사무소 및 창고로 사용되는 복합 구조입니다. 일반 아파트 한 호실의 권리분석 방식으로 접근할 물건이 아닙니다.

소유자는 홍길순이며, 2006년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준입니다. 당시 채무자는 소유자가 아닌 주식회사동화특수강으로 기재되어 있고, 토지도 공동담보로 표시되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 압류, 후순위 근저당권 등이 이어졌습니다. 특히 권리등기 자체의 소멸 여부보다 선순위 근저당의 실제 피담보채무액과 배당계산의 완전성을 검증하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2006년 근저당이 기준

말소기준권리는 2006.11.07 접수된 을구 6번 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며, 2026.04.27 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.

2006년 근저당보다 앞서 설정된 국민은행 근저당권들은 2006.11.09 말소되었고, 과거 세무서 압류들도 말소 이력이 확인됩니다. 현재의 후순위 임의경매개시결정과 압류, 2023년 이지자산관리대부 근저당권은 말소기준 뒤에 설정된 권리로서 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 2009.12.10 설정된 을구 8번 농업협동조합중앙회 근저당권은 채권최고액 600,000,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 설정등기의 말소 표시와 2026.04.27 접수된 을구 8-2번 근저당권 이전등기의 관계는 등기사항전부증명서 원본을 통해 최종 말소 여부와 권리 존속상태를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 점유는 복잡하다

확인된 임차 관계인은 9명입니다. 보증기관 대위변제·승계 신고자는 없으며, 모두 개별 점유·임차 관계인으로 기재되어 있습니다. 다만 203호에 여러 명이 함께 표시되어 있어 실제 독립된 임대차계약 수와 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.

가장 이른 전입일은 2012.04.04로, 말소기준인 2006.11.07보다 늦습니다. 기재된 주택 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 하지만 주거 이외의 1층과 지층은 실제 영업 여부, 사업자등록 및 상가건물임대차보호법상 대항요건을 별도로 확인해야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제순위를 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 1,464,959,000원으로 감정가 2,989,712,100원의 49% 수준입니다. 2회 유찰에 따라 최저매각가격이 내려온 상태이지만, 최근 12개월 거래평균과 최신 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

특히 이 부동산은 토지와 주거·근린 혼합 건물을 함께 매각합니다. 아파트 전용면적 기준의 평균 거래가격을 단순 적용할 수 없으며, 토지 가치, 층별 용도, 건물 노후도, 임대 현황, 제시외 건물, 매수자층을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,464,959,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 소유자 교부액은 선순위 근저당 채권액·당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산상 잔여액입니다. 신청채권자의 청구금액은 별도로 표시했으며, 중복된 독립 채권으로 합산하지 않았습니다.

배당 계산에서는 이지자산관리대부 근저당권에 225,000,000원이 전액 배당되는 것으로 나타나지만, 선순위 근저당 채권최고액 1,300,000,000원과 신청채권자의 청구금액 1,376,489,201원을 고려하면 실제 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다.

선순위 근저당권의 실제 피담보채권액, 2009년 설정권리의 말소 여부, 공동담보 관계, 신청채권자의 권리 승계내역을 확인하기 전에는 후순위 채권자 전액 배당이나 소유자 잔여금 발생을 신뢰하기 어렵습니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 확인은 필수

현재는 감정가의 49%인 2회 유찰 회차입니다. 이후 유찰 시 매각가격은 추가로 내려가는 시나리오이나, 권리 확인 없이 이를 곧바로 투자수익 기회로 해석해서는 안 됩니다.

후속 회차는 유찰을 전제로 한 가격 시나리오이며 실제 매각기일이나 낙찰가격이 확정된 것은 아닙니다. 인수액은 확인된 주택 전입관계 및 계산상 권리소멸을 전제로 한 잠정치입니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 분당소망교회 남측 월편에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 3층 규모의 다가구주택과 주상복합건물이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 366.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 4,137,000원/㎡입니다.
• 건축·이용. 1998.01.12 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있고, 층별로 주거·소매점·사무소가 혼재합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당), 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합니다.
• 추가 규제. 문화재보호구역 관련 저촉사항이 있고, 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인됩니다. 확인된 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 매각기일 기준 규제의 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 하자·공부. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물, 발코니 및 실사용 면적에 관한 현장 대조는 별도로 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 단일 주거 호실이 아니라 토지와 여러 용도가 결합된 부동산입니다. 단순 아파트 실거래 평균으로 처분가격을 산정하기 어려우며, 매수자층과 임대수익·운영방식에 따라 거래 조건이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 근저당 확인. 을구 6번 농업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 1,300,000,000원, 농업협동조합자산관리회사로의 이전 및 실제 피담보채무액을 확인하세요.
• 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 1,376,489,201원, 선순위 근저당 배당액 미산정, 이지자산관리대부 225,000,000원 전액 배당, 소유자 잔여 1,222,909,410원으로 나타나는 계산의 불일치를 검증해야 합니다.
• 을구 8번 등기 확인. 2009년 채권최고액 600,000,000원 근저당권과 2026년 이전등기의 관계를 원본 등기로 확인하세요.
• 임차 관계인 9명 확인. 보증금 미상 4명을 포함하여 실제 점유 부분, 계약서, 확정일자, 임차인별 배당요구 및 현 점유상태를 확인하세요.
• 203호 중복 기재 확인. 오영래·이하나·최현미의 관계, 실제 계약 당사자, 전입 및 명도 대상자를 확인하세요.
• 상가·사무소 권리 확인. 1층 갤러리와 지층 사무소·창고의 사업자등록, 사업장 인도, 임대차계약 내용 및 영업 중 여부를 확인하세요.
• 최우선변제 및 세금. 소액임차인 최우선변제, 당해세와 체납 세금의 교부청구 등 실제 배당순위에 영향을 줄 사항을 확인하세요.
• 매각범위 확인. 옥탑 계단실 약 14.04㎡, 단층 주택·창고 약 36.27㎡, 발코니 및 수목의 포함 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
• 토지 규제 확인. 지구단위계획, 개발행위허가제한, 문화재보호구역 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 연장 여부를 매각기일 기준으로 재확인하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 유사한 주거·근린 혼합 건물의 최근 거래와 실제 임대료, 공실·관리·수선 비용을 확인한 뒤 입찰가를 판단하세요.

맺으며 — “49% 할인처럼 보여도, 싸다는 증거는 아니다”

이 사건의 가장 큰 특징은 감정가의 49%까지 내려온 가격과 후순위 임차인·권리자가 다수 얽힌 구조입니다. 2006년 말소기준권리와 임차인 전입일을 비교하면 주거 임차보증금을 인수할 가능성은 낮게 분류됩니다. 하지만 실제 점유는 9명으로 기재되어 있고, 그중 4명의 보증금이 확인되지 않으며, 영업공간의 대항요건도 별도 확인이 필요합니다.

더 중요한 문제는 선순위 근저당의 배당 누락입니다. 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 미산정한 상태에서 표시된 소유자 잔여금은 실질적인 안전성을 판단하는 근거가 될 수 없습니다. 신청채권자의 청구금액과 담보권 이전 내역을 대조하여 배당구조를 다시 산정해야 합니다.

또한 이 물건은 주거·근린시설·토지가 결합되어 있어, 최근 실거래 확인 없이 감정가 할인율만으로 매력적인 가격이라고 평가할 수 없습니다. 토지 규제와 복합용도 특성까지 감안하면 환금성과 명도에 보수적인 접근이 필요합니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 현재 단계에서 가장 중요한 것은 유찰 횟수가 아니라 실제 피담보채무·배당순위·임차관계·시세의 확인입니다. 해당 사항이 검증되기 전까지는 감정가 대비 큰 할인만을 근거로 한 적극적인 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다.