수원지방법원 2025타경4499. 하남시 창우동 은행동부아파트 115동 1층 104호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 등이며, 건물은 1994.05.30. 준공된 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물입니다. 현재 소유자는 정순신이고, 2017.03.23. 거래가액 410,000,000원으로 소유권을 취득한 등기가 확인됩니다.
현재 권리분석의 기준점은 2020.09.29. 주식회사하나은행 근저당권 672,000,000원입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당 208,800,000원, 국민건강보험공단 압류, 조영남 근저당 30,000,000원, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 예상배당표상 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4499 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 창우동 520 은행동부아파트 115동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 등 |
| 건물 | 1994.05.30. 준공 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 정순신 · 2017.03.23. 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 879,000,000원 / 879,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 617,145,019원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.09.29. 을구 18번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 채무자는 주식회사다물입니다. 뒤이어 2021.12.14. 페퍼저축은행의 208,800,000원 근저당권, 2024.05.08. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.14. 조영남의 30,000,000원 근저당권, 2025.09.23. 하나은행의 임의경매개시결정이 있으며 모두 매각으로 소멸합니다.
2024.12.23.에는 페퍼저축은행이 신청한 임의경매개시결정도 있었으나 2025.03.12. 취하되어 2025.03.13. 말소됐습니다. 과거에 설정됐던 여러 근저당권과 압류·가압류 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 8.79억, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 879,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 879,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 879,000,000원 | 42,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 703,200,000원 | 217,032,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 562,560,000원 | 356,265,600원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가정액은 703,200,000원, 562,560,000원으로 낮아지지만, 이 사건에서는 그에 따라 채권자 측 미배당액이 217,032,000원, 356,265,600원으로 커지는 구조입니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 879,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,190,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 208,800,000원 | 195,810,000원 |
| 4. 근저당 · 조영남 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 910,800,000원 중 예상배당액은 867,810,000원이고, 미배당은 42,990,000원입니다. 페퍼저축은행은 일부 미배당이 발생하며 조영남 근저당은 배당액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하남경영고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지 북동측으로 대청로, 남동측으로 대청로116번길이 통과하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 인근에 지하철 5호선 하남검산역이 위치합니다.
- 건물. 1994.05.30. 준공된 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물이며, 본건은 1층 104호입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·옥내외 소화전·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 단지 남동측 및 북서측으로 진입도로가 개설돼 있고 지하주차장 등 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(신장지구)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등(외국법인·외국단체 포함)이 매수자인 주택 거래에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.29. 하나은행 근저당권 672,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인해 대항력 가능성이 있는 점유자가 없는지 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 879,000,000원은 신건 가격입니다. 최근 동일 단지·유사 조건 거래가격과 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 총 채권 910,800,000원 대비 42,990,000원의 미배당이 예상되지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 703,200,000원, 2회 유찰 시 562,560,000원이며 각 경우에도 매수인 인수 계산은 0원입니다.
- 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 확인”
이 사건은 2020.09.29. 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되고, 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 현재 회차에서는 879,000,000원의 매각대금 중 11,190,000원이 집행비용으로, 672,000,000원이 하나은행에, 195,810,000원이 페퍼저축은행에 배당되는 것으로 계산되며 채권 미배당은 42,990,000원입니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 신건 879,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 가격 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 명료하지만 가격 판단은 유보입니다. 권리가 정리된다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제이므로, 실제 점유관계와 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
