33,950,000원
인천지방법원 2025타경2533. 부천시 원미구 역곡동 중앙그린빌 102동 2층 202호, 전용 58.09㎡의 다세대주택입니다. 감정가 202,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,950,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 구조로 봐야 합니다.
임차인 모선화는 2020.07.20 확정일자를 받고 2020.08.31 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.01.06 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기가 전액변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 62-4 중앙그린빌 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.09㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 원필재 (2020.12.15 매매, 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 33,950,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2022.01.06 서울보증보험주식회사 가압류 30,000,000원입니다. 이후 엠메이드대부 유한회사 가압류, 국민건강보험공단 압류 2건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 모선화의 전입·점유는 2020.08.31로 말소기준보다 약 1년 4개월 빠릅니다. 이후 2022.10.06 임차보증금 205,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모선화 102동 2층 202호 58.09㎡ | 205,000,000원 | 2020.08.31 | 2020.07.20 | 2022.10.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 172,061,100원 |
모선화는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 205,000,000원이며 중복 합산할 대상이 없습니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추었으므로 우선변제권을 행사하되, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
중앙그린빌102동 전용 58.09㎡의 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2024.01 185,000,000원, 이전 거래는 2022.02 198,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 185,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간보다 -6.6% 낮은 하락 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 58.09㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.02 | 58.09㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.09㎡ | 2건 | 191,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.09㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 33,950,000원만 최근 시세와 비교하면 18.4% 수준이지만, 이 사건에는 그 비교가 무의미합니다. 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질 금액은 33,950,000원 + 172,061,100원 = 206,011,100원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 111.4%로, 약 21,011,100원 높습니다. 전체 평균 191,500,000원이나 실거래 최고 198,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 33,950,000원 | 172,061,100원 | 206,011,100원 |
| 6회 유찰 시 | 23,765,000원 | 182,062,770원 | 205,827,770원 |
| 7회 유찰 시 | 16,635,499원 | 189,063,940원 | 205,699,439원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 그래서 6회, 7회 유찰까지 가더라도 실질취득은 계속 약 205,000,000원 수준에 묶입니다. 이 사건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않는 인수형 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 33,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,011,100원 |
| 1. 임차인 모선화 보증금 | 205,000,000원 | 32,938,900원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 48,727,184원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인에게 32,938,900원이 배당되고 보증금 부족분 172,061,100원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 서울보증보험주식회사·엠메이드대부 유한회사는 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천동초등학교 남동측 약 100미터 지점에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 급·배수 및 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 6미터, 동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,269,000원/㎡, 토지면적 380.5㎡, 지목은 대이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 33,950,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 기준 실질취득은 206,011,100원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 모선화 보증금 205,000,000원 중 현재 매각가 가정 미배당액은 172,061,100원입니다.
- 임차권등기 문구 확인. 전액변제되지 않으면 말소되지 않는 주택임차권등기가 명시돼 있으므로 배당 결과와 잔존액을 반드시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 185,000,000원이고 최근 구간 추세는 -6.6%입니다. 과거 평균만으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 205,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 환금성 점검. 10세대 다세대주택, 실거래 2건, 동일 단지 경매 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0% 지표를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 실거래 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “3,395만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 약 2.05억~2.06억에 고정되는 구조입니다. 현재 회차 기준 실질취득 206,011,100원은 최신 거래·최근 12개월 평균 185,000,000원보다 21,011,100원 높고, 시장 추세 역시 -6.6%입니다. 여기에 5회 유찰, 10세대 다세대주택, 동일 단지 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “높은 실질취득과 임차보증금 승계”를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
