수원지방법원 2022타경43888. 경기도 평택시 포승읍 방림리 53-15의 대지·토지 및 관련 건물로, 감정평가상 건물 기호(2;가)는 사무소 및 화장실 구조의 공실, 기호(4;나)는 한의원 및 부속창고로 이용 중입니다. 감정가는 1,244,324,270원, 현재 최저매각가격은 609,719,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2017.12.08. 김성훈의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권이지만, 매각물건명세서에는 별도로 목록3 을구 1번 한국가스공사 지상권이 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
점유관계도 주의해야 합니다. 현황조사에는 4건의 점유·임대차가 확인되고, 이 중 태암종합건설주식회사는 2017.05.17. 전입으로 말소기준보다 빠르며 보증금 5,000,000원, 이원석은 2002.02.14. 전입 및 보증금 40,000,000원으로 기록돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 두 보증금 합계 45,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 다만 이원석은 등기부상 소유자·채무자와 동일인으로 확인돼, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 경고돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경43888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 방림리 53-15 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 사무소 및 화장실 공실 · 한의원 및 부속창고 이용 |
| 소유자 | 이원석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,324,270원 / 609,719,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성훈 / 973,803,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 121,943,800원 |
| 확인 토지 | 694.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 1,240,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수권리’를 먼저 봐야 한다
건물 등기상 과거 안중농업협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2017.12.08. 김성훈 근저당권(채권최고액 1,000,000,000원)입니다. 이후 용인시 압류, 김성훈 근저당권에 대한 박상호의 600,000,000원 가압류, 2022.05.31. 강제경매개시결정, 안중농업협동조합의 27,101,194원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 소멸 구조와 별개로 앞선 한국가스공사 지상권이 인수 대상으로 남아 있다는 점이 이 사건의 첫 번째 핵심입니다.
② 임차·점유 분석 — 배당상 4,500만원 인수, 이원석 관계는 별도 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 태암종합건설주식회사 | 59.5044평방미터 | 2017.05.17 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
| 주식회사정휘개발 | 66.1160평방미터 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 등기기준 인수 없음 |
| (주)부광개발 | 67평방미터 | 2018.05.16 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 등기기준 인수 없음 |
| 이원석 | 150평방미터 | 2002.02.14 | 40,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 40,000,000원 인수* |
* 배당 시뮬레이션은 이원석 보증금 40,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 이원석은 등기부상 소유자·채무자와 동일인으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 표시돼 있습니다.
③ 유치권 — 430,000,000원 신고, 신청채권자는 배제신청
태암종합건설 주식회사는 목록4에 대해 공사대금 430,000,000원의 유치권신고서를 2026.04.09. 제출했습니다. 같은 날 신청채권자는 이 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출했습니다. 매각물건명세서도 유치권의 성립 여부는 불분명하다고 적고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 609,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,497,190원 |
| 인수 · 태암종합건설주식회사 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이원석 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김성훈 | 1,000,000,000원 | 601,221,810원 |
| 3. 을구 4-1번 가압류 · 박상호 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김성훈 | 973,803,082원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 안중농업협동조합 | 27,101,194원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,600,904,276원, 현재 회차 예상 배당액은 601,221,810원으로 미배당액이 1,999,682,466원입니다. 김성훈의 신청채권 973,803,082원도 현재 회차에서는 601,221,810원만 배당돼 전액 충족되지 않습니다. 매각대금 안에서 배당되는 금액과 별개로 대항력 보증금 45,000,000원은 매수인 부담으로 계산됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 609,719,000원 | 45,000,000원 | 654,719,000원 | 1,999,682,466원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 426,803,300원 | 45,000,000원 | 471,803,300원 | 2,180,769,009원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 298,762,310원 | 45,000,000원 | 343,762,310원 | 2,307,124,638원 |
현재 시뮬레이션에서는 유찰이 한 번 더 진행돼도 대항력 보증금 인수액은 45,000,000원으로 동일합니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순한 보증금 인수액이 아니라, 낙찰가와 무관하게 남는 한국가스공사 지상권과 성립 여부가 다투어지는 430,000,000원 유치권 신고입니다. 따라서 유찰 자체가 권리위험을 해소하지는 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 방림리 포승중학교 남서측 인근 및 북동측 인근, 상가·점포 등이 형성된 38번 국도변 노선상가지대입니다.
- 교통. 일반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(2;가)는 사무소 및 화장실 구조로 현황 공실, 기호(4;나)는 한의원 및 그 부속창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조·경량철골조의 판넬지붕 단층 건물이며 외벽 판넬, 내벽 판넬 및 일부 인테리어, 새시·강화유리창호로 현상은 보통입니다.
- 토지. 확인 토지는 694.0㎡, 잡종지·상업용이며 평지의 사다리형, 중로한면 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 접도구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 확인됩니다.
- 경계 확인. 건물은 공부와 대체로 부합하나 정확한 지적경계와 이용상황은 측량 및 재확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국가스공사 지상권. 목록3 을구 1번 1984.08.06. 지상권의 구체적인 범위·존속내용과 토지 이용에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 유치권 430,000,000원. 태암종합건설의 점유 여부, 공사대금 발생 근거, 목적물과의 견련성 및 신청채권자의 유치권배제신청 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 이원석 임차관계. 보증금 40,000,000원·월세 900,000원으로 조사됐으나 소유자·채무자와 동일인이므로 실제 임대차관계와 인수 여부를 반드시 재검증해야 합니다.
- 정휘개발 보증금. 전입은 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 분류됐지만 보증금 자체가 미상인 만큼 점유관계와 계약내용 확인이 필요합니다.
- 매수신청보증금. 이번 사건은 최저매각가격의 20%가 적용돼 현재 회차 기준 121,943,800원이 필요합니다.
- 일괄매각·경계. 일괄매각 사건이고 정확한 지적경계는 측량이 필요하다고 명시돼 있으므로 각 목록별 현황·경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 현황. 건축물대장상 사무소 및 일반음식점이나 현황은 한의원 이용으로 기재돼 있어 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것이 세 가지다
이 사건의 표면은 강합니다. 감정가 1,244,324,270원이 두 번 유찰돼 609,719,000원, 즉 49%까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 첫째, 배당 시뮬레이션상 대항력 보증금 45,000,000원이 매수인에게 남아 현재 회차의 실질취득 최소액은 654,719,000원입니다. 둘째, 한국가스공사 지상권이 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다. 셋째, 태암종합건설이 430,000,000원 유치권을 신고했고 신청채권자는 같은 날 배제신청을 냈습니다.
여기에 소유자 이원석과 동일한 이름의 임차관계까지 있어 사실관계 검증이 필요합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “권리와 점유를 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”입니다. 지상권 범위, 유치권 성립 여부, 이원석 임대차 실체가 정리되지 않은 상태에서는 할인율만으로 위험을 보상받았다고 보기 어렵습니다.
