인천지방법원 2025타경2625. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 128호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정평가상 128호와 129호는 인접한 120~123호, 126호, 127호와 경계구분 없이 하나의 근린생활시설·마트로 이용되고 있습니다. 사건 자료에는 일괄매각 조건이 기재돼 있어, 독립된 한 개 호실만의 단순 상가 경매로 보면 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 11월 14일 설정된 이상인 명의의 근저당권 390,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 가압류 6건과 압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 실제 난도는 등기부보다 점유관계와 물리적 이용상태에 있습니다. 확인된 3건 중 최동쇠는 말소기준권리 뒤인 2024년 2월 8일 전입해 대항력이 없지만, 일등마트와 일등마는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2625 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 128호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 사건상 용도 / 이용 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 근린생활시설(마트)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 · 사용승인일 2022.02.18 |
| 소유자 | 주식회사씨엔씨식자재유통 |
| 감정가 / 최저가 | 2,087,000,000원 / 1,022,630,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해구기선저인망수산업협동조합 / 1,484,908,907원 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.11.14. 이상인 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 한성피에스·삼정청과·서울보증보험·대동유통의 가압류와 국가·부천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.11.02. 동해구기선저인망수산업협동조합 명의 근저당권 1,560,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 기재돼 있으며, 2026.02.12. 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기도 함께 기재돼 있습니다. 입찰 전에는 이 근저당권의 이전·말소 관계와 신청채권자의 청구 구조를 등기 원본 및 채권계산서로 대조해야 합니다.
| 점유·임차인 | 이용 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최동쇠 | 미상 | 2024.02.08 | 30,000,000원 / 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 일등마트 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 일등마 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,022,630,000원으로 감정가 2,087,000,000원의 49.0%입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,022,630,000원으로 계산됩니다. 다만 동일·유사 호실의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·2회 유찰 | 49.0% | 1,022,630,000원 | 0원 | 1,022,630,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 715,841,000원 | 0원 | 715,841,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 501,088,699원 | 0원 | 501,088,699원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,022,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,626,300원 |
| 1. 근저당 · 이상인 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한성피에스 | 6,172,000원 | 6,172,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 삼정청과 | 39,878,400원 | 39,878,400원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 176,046,286원 | 176,046,286원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 대동유통 | 6,940,660원 | 6,940,660원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,932,937원 | 24,932,937원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,936,932원 | 6,936,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 359,096,485원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 650,907,215원이 전액 배당되고 소유자에게 359,096,485원이 남는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액 1,484,908,907원과 신청채권자 배당 0원으로 계산된 구조는 근저당권 이전·말소 관계 및 실제 채권계산서를 통해 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·지식산업센터·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 24m, 남동측 약 20m, 북동측 약 34m 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 ‘대’이나 토지대장상 지목은 ‘공장용지’입니다.
- 환금성. 공부상 소매점이나 실제로는 여러 호실과 통합된 마트입니다. 독립 호실로 분리해 사용·임대·매각할 수 있는지 확인되지 않으면 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상인 128호·129호의 정확한 목록과 대지권, 감정평가 대상 범위를 매각물건명세서와 물건목록으로 대조하세요.
- 통합사용 실태 확인. 120~123호·126호·127호와 경계 없이 사용 중인 상태에서 칸막이·출입구·전기·급배수·소방설비를 독립시킬 수 있는지 확인하세요.
- 점유자 동일성 확인. 일등마트와 일등마가 동일한 점유주체인지, 별개의 임차인인지 주민등록·사업자등록·점유현황으로 확인해야 합니다.
- 미상 임대차 확인. 일등마트·일등마의 전입 또는 사업자등록일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 채권이전 관계 확인. 동해구기선저인망수산업협동조합 근저당권의 말소와 수협엔피엘대부주식회사 이전등기, 신청채권자 청구액 1,484,908,907원의 관계를 원본 등기로 검증하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 동일 건물 1층 상가·지식산업센터 지원시설의 실거래, 임대료, 공실률과 비교해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 적용 여부와 지목 차이가 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 체납 관리비, 공용부분 부담과 명도·경계복구 비용을 별도 예산에 반영하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 점유와 경계를 먼저 본다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 일등마트·일등마의 임대차 조건이 확인되지 않았고, 128호와 129호가 여러 인접 호실과 경계 없이 하나의 마트로 운영되고 있다는 점이 더 큰 변수입니다.
현재 실질취득은 1,022,630,000원으로 감정가의 49%이지만, 비교 가능한 최근 거래가격 없이 이를 시세 할인으로 해석할 수는 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·명도·경계복구와 독립 이용 가능성은 아직 정리되지 않은 물건입니다. 결론은 권리 순위는 확인 가능, 가격과 점유는 보수적 검증입니다.
