인천지방법원 2025타경2625. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 128호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고, 감정평가상 128호와 129호는 인접한 120~123호·126호·127호와 경계 구분 없이 일체로 근린생활시설(마트)로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2022.11.14 설정된 이상인 근저당권 390,000,000원이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 임차·점유관계가 세 건 확인됩니다. 최동쇠는 보증금 30,000,000원, 월세 3,000,000원이며 2024.02.08 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 일등마트와 일등마는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2625 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 128호 |
| 공부상 용도 / 이용 | 제1종근린생활시설(소매점) · 인접 호수와 경계 구분 없이 근린생활시설(마트)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사씨엔씨식자재유통 |
| 감정가 / 최저가 | 2,087,000,000원 / 715,841,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,484,908,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 비고 | 일괄매각 · 등기상 토지 지목은 대, 토지대장상 지목은 공장용지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.11.14 이상인 근저당권 390,000,000원입니다. 2023년 이후 주식회사 한성피에스·주식회사 삼정청과·서울보증보험주식회사·주식회사 대동유통의 가압류, 국과 부천시의 압류, 2025.06.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.11.02 설정됐던 동해구기선저인망수산업협동조합 근저당권 1,560,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 가격보다 먼저 확인할 부분
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최동쇠 | 확인 필요 | 2024.02.08 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 일등마트 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 일등마 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 할인 여부는 판단 불가
감정가는 2,087,000,000원, 현재 최저매각가는 715,841,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 1층 근린생활시설이고 여러 호가 경계 없이 마트로 이용되는 형태라 실제 독립 이용·환금성은 현장 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 715,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,558,410원 |
| 2. 근저당권 · 이상인 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한성피에스 | 6,172,000원 | 6,172,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 삼정청과 | 39,878,400원 | 39,878,400원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 176,046,286원 | 176,046,286원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 대동유통 | 6,940,660원 | 6,940,660원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,932,937원 | 24,932,937원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,936,932원 | 6,936,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,375,375원 |
현재 회차 가정에서는 기재된 채권 650,907,215원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 55,375,375원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 미상 점유자의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천소사경찰서 남동측 인근의 골든아이티타워 1층으로, 주변은 근린생활시설·지식산업센터·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 128호·129호가 인접한 120~123호·126호·127호와 경계 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층이며 사용승인일은 2022.02.18입니다.
- 도로. 필지 남서측 약 24m, 남동측 약 20m, 북동측 34m 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지대장상 지목은 공장용지, 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대조. 일등마트와 일등마의 실제 동일인 여부, 점유 범위, 전입일, 보증금, 사업자·주거 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 보증금·전입일이 확인되지 않은 두 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서 원본과 주민·사업자 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이고 감정평가상 128호와 129호가 함께 언급되므로 실제 매각 대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 128호·129호가 여러 인접 호수와 경계 없이 마트로 사용 중이므로 낙찰 후 물리적 분리와 독립 이용 가능성을 점검해야 합니다.
- 지목 차이. 등기상 토지 지목은 대, 토지대장상 지목은 공장용지로 기재돼 있으므로 공부 간 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34%까지 내려왔어도 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 미상 점유관계가 먼저다
감정가 2,087,000,000원에서 최저가 715,841,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 빈 상가가 아닙니다. 여러 호가 경계 없이 마트로 사용되고 있고, 확인된 점유관계 세 건 중 두 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 미상 임차관계를 별도로 해소해야 비로소 권리분석이 끝납니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 등기는 정리되지만 점유·가격 검증이 남아 있는 3회 유찰 근린생활시설로 보는 것이 맞습니다.
