수원지방법원 2024타경44922. 경기도 안성시 대덕면 소내리 184-4 일대의 기타 + 토지 물건으로, 등기상 소유자는 안운재입니다. 등기부에는 1998년 중소기업은행의 근저당을 시작으로 다수의 근저당·가압류·압류 및 임의경매개시결정이 누적되어 있습니다. 현재 기준이 되는 1998년 을구 1번 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후 설정된 권리들도 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그래서 이 물건의 1차 포인트는 권리 인수 여부보다 실제 목적물의 상태와 가격입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(5)의 씨동·디동, 기호(6), 기호(7)의 지동·에이치동, 기호(8)의 이동은 창고로, 기호(8)의 에이동·비동은 공장으로, 기호(10)은 창고시설 등으로 이용 중입니다. 반면 기계기구는 명판소실 등의 사유로 확인이 불가능하여 평가외(소재불명)이고, 목록1 지상의 이동가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경44922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 소내리 184-4 |
| 등기 목적물 | 경기도 안성시 대덕면 소내리 184-4, 184-17, 184-18, 184-21 제1호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 안운재 |
| 감정가 / 최저가 | 3,545,383,130원 / 2,481,768,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,604,519,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지면적 | 613.0㎡ |
| 용도지역 / 지목 | 계획관리지역 / 공장용지 |
| 토지이용상황 | 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 매각 후 인수 부담은 0원
기준권리는 1998.12.29. 접수된 을구 1번 근저당권인 중소기업은행 권리입니다. 이후 2024년 들어 신용보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험주식회사, 농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사 등의 가압류와 임의경매개시결정 및 압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 현황·토지 — ‘공장·창고’라는 물건 특성이 중요
본건은 안성시 대덕면 소내리 소재 소사마을 남측 인근에 위치하며 주변은 중소규모공장·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재합니다. 이용상태는 다수의 창고와 공장으로 구성되어 있어 주거용 부동산과는 다른 임대·처분·현금화 구조를 전제로 살펴봐야 합니다.
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 위치 및 주위환경 | 소사마을 남측 인근 · 중소규모공장·농경지·임야 등 |
| 교통상황 | 차량접근 가능 · 지방도 및 버스정류장 소재 |
| 이용상태 | 창고 다수 · 공장(실험실, 식당 등) · 창고시설 등 |
| 건물 구조 | 파이프조·경량철골조·강관구조·경량철골구조·일반철골구조 등 |
| 토지 | 613.0㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,481,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,217,680원 |
| 1. 을구 1 (전 3)번 근저당권 · 중소기업은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 2. 을구 2 (전 5)번 근저당권 · 중소기업은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 안유리 | 1,480,000,000원 | 1,480,000,000원 |
| 7. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 230,720,000원 | 230,720,000원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 163,442,034원 | 33,830,320원 |
| 9. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,631,243원 | 0원 |
| 10. 갑구 5번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금의관리기관농업협동조합중앙회 | 210,614,468원 | 0원 |
| 11. 갑구 5번 가압류 · 농협은행주식회사 | 52,653,617원 | 0원 |
| 12. 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 101,061,160원 | 0원 |
| 13. 갑구 9번 가압류 · 농협은행주식회사 | 81,285,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총채권 3,082,407,714원 중 총 배당액은 2,454,550,320원이며, 미배당은 627,857,394원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려갈수록 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 총채권 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,481,768,000원 | 3,082,407,714원 | 2,454,550,320원 | 627,857,394원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,737,237,600원 | 3,082,407,714원 | 1,717,465,224원 | 1,364,942,490원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,216,066,320원 | 3,082,407,714원 | 1,201,505,657원 | 1,880,902,057원 |
신청채권자는 중소기업은행으로 청구금액이 1,604,519,251원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 지급액이 743,830,320원에 그쳐 청구액을 모두 회수하지 못합니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 만족하지 못하는 시나리오입니다. 가격이 낮아질수록 배당 부족은 커지는 반면, 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 물건 분류. 기타 + 토지이며 다수의 공장·창고로 이용 중입니다. 주거용 기준의 환금성·수요층으로 판단하면 안 됩니다.
- 현황 대조. 일괄매각·제시외 건물 포함 여부와 실제 현황을 확인하고, 기계기구는 평가외(소재불명)라는 점을 반영하세요.
- 제외물건. 목록1 지상의 이동가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장에 실제 존재하는지와 처리관계를 확인하세요.
- 배당구조. 현재 최저가에서도 미배당 627,857,394원이 발생하므로 채권자 회수 구조는 매우 부족합니다. 다만 그 부족분이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리권역, 도로구역 접함, 가축사육제한구역 포함, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 등의 현황을 함께 확인하세요.
- 임대관계. 현황조사상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유 주체와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 끝이 아니라 시작이다
이 사건의 장점은 명확합니다. 1998년 기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현재 최저매각가 2,481,768,000원에서도 총채권 3,082,407,714원 가운데 627,857,394원이 미배당이고, 물건 자체도 공장·창고 중심의 기타 + 토지입니다.
특히 기계기구는 평가외(소재불명), 이동가능한 컨테이너 1동은 매각 제외라는 점이 핵심입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 실제 자산의 현황과 그 가격이 시장에서 소화될 수 있는지입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이지만, 실거래 비교자료가 없는 만큼 최저가만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 사업용 부동산의 현황과 환금성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
