인천지방법원 2025타경2847. 김포 장기동 라베니체마치에비뉴6 2층 216호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정 당시 현황은 휴업 상태입니다. 소유자는 장수진·홍덕표가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2017.09.25 매매를 원인으로 거래가액 681,600,000원에 취득했고, 등기는 2018.02.14 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.02.14 설정된 농협은행 근저당 528,000,000원입니다.
등기상 그보다 앞선 국민은행 근저당 504,000,000원이 있었지만 2020.02.14 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 윤원회 근저당 153,600,000원과 농협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 현황조사된 임차인은 주식회사 팔라딘 1곳으로 월차임 1,100,000원, 전입일은 2023.12.12입니다. 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2847 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층 216호 |
| 공부상 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 휴업 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상2층 · 제2층 제216호 · 사용승인 2018.01.26 |
| 소유자 | 장수진 2분의 1 · 홍덕표 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 147,181,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 463,030,777원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위는 소멸
현재 말소기준은 2020.02.14 농협은행 근저당권 528,000,000원입니다. 2018년 국민은행 근저당 504,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 2023년 윤원회 근저당 153,600,000원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 팔라딘 | 2023.12.12 | 미상 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준인 2020.02.14보다 뒤인 2023.12.12이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 613,000,000원, 현재 최저매각가는 147,181,000원입니다. 4회 유찰돼 현재 회차 표기상 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 등 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부를 확인할 수 없습니다.
특히 공부상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 휴업 상태입니다. 따라서 주거용처럼 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 같은 상권·같은 층·유사 면적의 최근 매매가와 임대료, 공실기간을 별도로 확인해야 합니다. 4회 유찰 자체도 가격과 환금성 검증이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,860,534원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 528,000,000원 | 144,320,466원 |
| 3. 근저당 · 윤원회 | 153,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 합계 681,600,000원 중 144,320,466원이 배당되고 537,279,534원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 가현초등학교 동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·공동주택단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근 버스정류장, 근거리에 장기역·김포골드라인이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 휴업 상태입니다.
- 도로. 남동측 약 35m, 동측 약 13m 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 고도지구와 공항 관련 제한이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,134.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인 2018.01.26, 철근콘크리트구조이며 기본 급배수·공동위생·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 같은 라베니체 상권의 유사 층·유사 규모 근린생활시설 매매사례를 확인해 147,181,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현 임차인 월차임은 1,100,000원으로 조사됐습니다. 보증금·계약기간·현재 점유·영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 휴업 상태. 일반음식점 용도지만 현황은 휴업 상태이므로 재임대 가능성과 공실기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 임차인 서류. 주식회사 팔라딘의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류에서 재확인하세요.
- 권리 원본. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 윤원회 근저당·경매개시결정이 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 유찰 원인. 4회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상가 수요·공실·관리비·현장 이용상태 등 물건 자체의 환금성 문제인지 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 윤원회 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사 임차인 주식회사 팔라딘도 전입일이 2023.12.12라 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 613,000,000원이 4회 유찰돼 147,181,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 24%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 휴업 상태입니다. 권리는 단순하지만, 입찰 여부는 상권 실거래·실제 임대료·공실 위험을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
