수원지방법원 2024타경57089. 안성시 양성면 미산리의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용되고 있으며 지하1층은 창고·보일러실 등, 1층은 방1·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실·창고, 2층은 방2·화장실 등으로 이용 중입니다. 등기부 건물 표시는 경기도 안성시 양성면 미산리 266, 268-3이고 소유자는 박준형입니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 2009.02.26 중소기업은행 근저당권 233,160,000원이 말소기준이고, 뒤에 설정된 중소기업은행의 두 번째 근저당과 현재 경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 안성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기보다 토지 취득절차와 환금성 쪽에 있습니다. 매각물건명세서상 목록1·3·6·8은 농지취득자격증명이 필요하고, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건입니다. 또 토지이용계획에는 농림지역, 농업보호구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역이 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 미산리 265 |
| 등기부 표시 | 경기도 안성시 양성면 미산리 266, 268-3 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 |
| 소유자 | 박준형 |
| 감정가 / 최저가 | 1,127,591,330원 / 789,314,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 524,137,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1·3·6·8 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 계산에는 임차인 인수액이 반영되어 있지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가의 70%’와 ‘시세보다 30% 싸다’는 전혀 다르다
현재 최저매각가는 789,314,000원으로 감정가 1,127,591,330원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 789,314,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 552,519,800원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 386,763,860원 | 0원 | 0원 |
권리 인수액이 0원이기 때문에 각 회차의 실질취득가는 매각가와 동일합니다. 즉 현재 회차라면 실질취득 789,314,000원, 2회 유찰 시 552,519,800원, 3회 유찰 시 386,763,860원입니다. 다만 어느 가격이 실제 시세보다 낮은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 789,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,293,140원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 233,160,000원 | 233,160,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 17,183,520원 | 17,183,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 448,277,340원 |
현재 회차 배당 계산에서는 채권자 총 청구 330,743,520원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 448,277,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용 조건 — 농취증이 실제 입찰 리스크
- 농지취득자격증명. 목록1·3·6·8은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금은 반환되지 않습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 토지 및 건물에 부합하는 수목·석축·급배수설비·테크설비·차양·연못 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가되어 있습니다.
- 도로 이용 토지. 목록5와 목록7은 현황상 도로로 이용 중입니다. 감정평가의 공부와의 차이에서도 기호(5) 토지가 현황 도로로 이용 중인 점이 확인됩니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업보호구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역이 표시되어 있습니다.
- 토지 지표. 제시된 토지 면적은 728.0㎡, 공시지가는 60,200원/㎡이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미산저수지 북동측 인근으로 야산, 전원주택, 농경지 및 농가촌락이 혼재하며 북측 인근에 천주교 미리내성지가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 벽돌구조 및 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 2층 건으로 외벽은 치장벽돌쌓기·페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등입니다.
- 설비. 보일러설비에 의한 난방구조이며 위생설비와 급·배수설비 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 전원주택·농경지·농가촌락이 혼재한 지역이고 농림지역·농업보호구역 등 규제가 중첩되며 일부 토지는 도로로 이용 중입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격과 환금성은 개별 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 가능 여부 우선 확인. 목록1·3·6·8의 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 미반환 조건 숙지. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목·석축·급배수설비·테크설비·차양·연못 등이 평가에 포함되어 있습니다.
- 도로 이용 토지 확인. 목록5·7의 실제 도로 이용 상태와 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최저가 789,314,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 비교 실거래가가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 토지 규제 적용 확인. 농림지역·농업보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 제한의 실제 적용 범위와 취득·이용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2009.02.26 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 789,314,000원에서도 채권 미배당액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록1·3·6·8의 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환 조건, 농림지역·농업보호구역 등 토지 규제, 일부 토지의 현황 도로 이용, 그리고 비교 실거래가 부재입니다. 따라서 “감정가 70% = 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리 인수는 낮지만 취득절차와 환금성 검증이 선행되어야 하는 사건입니다.
