수원지방법원 2025타경675. 평택시 고덕동 서정타워1 7층 716호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현재는 712호~717호와 일괄하여 체육시설로 이용되고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.04.29 설정된 광양농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 228,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 함호경의 전입신고일은 2023.08.16로, 말소기준권리인 2022.04.29보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이므로 실제 배당 결과는 원문서 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경675 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1886-2 서정타워1 7층 716호 |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현재 이용상태 | 712호~717호와 일괄하여 체육시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 8층 · 제7층 제716호 |
| 소유자 | 장계순 |
| 소유권이전 등기 | 2022.04.29 · 거래가액 283,203,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 193,951,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.04.29 광양농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.05.30 하나캐피탈 주식회사 가압류 46,257,440원과 2025.06.09 광양농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.04.01 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현황 복구가 변수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함호경 | 716호 44.28㎡ | 2023.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고일 2023.08.16는 말소기준권리 2022.04.29보다 늦어 대항력 없음으로 조사되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 49%지만 시세 단정은 금물
감정가는 250,000,000원이고 현재 최저매각가는 122,500,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 체육시설 일괄사용 상태와 상업용 부동산의 개별 조건까지 함께 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 154,272,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 190,450,940원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 215,712,891원 | 0원 |
유찰 시 미배당액이 커지지만 이는 채권자의 미회수액입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 228,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 46,257,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 274,257,440원 중 119,985,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 154,272,440원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 국민건강보험공단 평택지사 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 서정리역(1호선)이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 토지면적은 1,717.1㎡, 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현재 712호~717호와 일괄하여 체육시설로 이용 중입니다.
- 설비. 승강기설비·화재경보설비·급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄사용 현황 확인. 716호와 712호~717호 사이 실제 벽체 상태, 출입구, 설비 연결 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원상복구 확인. 임차인은 계약 종료 시 건축물대장 및 건축물현황도에 따라 바로 복구할 수 있다고 설명했으므로 실제 복구 방법과 범위를 대조해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 원문서 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 현재 상업용·체육시설 이용 상태를 반영한 현장 가격조사를 병행해야 합니다.
- 배당표 대조. 집행비용과 배당은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 2026.08.18 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2022.04.29 광양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 함호경도 2023.08.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 권리보다 현황과 가격 검증입니다. 716호가 712호~717호와 벽체 없이 실내축구장으로 일괄 사용 중이고, 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 분리·원상복구와 실제 시장가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
