인천지방법원 2025타경3338. 부천시 오정구 작동 성은주택 2동 지층1호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 1990.12.26. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 지층 1호이며, 현관표시는 B01입니다. 말소기준은 2023.01.03. 설정된 주식회사국민은행 근저당권, 채권최고액 55,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·케이비국민카드·신한카드·경기신용보증재단·신한은행의 가압류와 압류, 경매개시결정은 등기 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 이 물건을 단순히 “최저가가 많이 내려왔다”는 이유만으로 판단하기는 어렵습니다. 감정평가서에는 임대차관계 미상으로 기재되어 있고, 확인된 임차인 목록은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유·임대차 기재를 다시 확인하는 접근이 필요합니다. 또 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 작동 69-14 성은주택 2동 지층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로396번길 84 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 45.18㎡ · 지층 1호(B01) |
| 사용승인 | 1990-12-26 |
| 소유자 | 엄영돈 · 2021.07.31 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 52,647,738원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2023.01.03. 국민은행 근저당권 55,000,000원입니다. 2024년 이후 설정된 가압류들과 압류, 2025.08.22. 경매개시결정, 2026년 압류는 등기 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본은 1건
성은아트빌라 45.18㎡의 확인된 최근 실거래는 2023.04 140,000,000원 1건입니다. 이 거래를 기준으로 계산된 현재 최저가 비율은 23.3%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2023.04이므로, 이 값만으로 현재 시세를 확정하거나 “현재 최저가가 반드시 싸다”고 단정하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 45.18㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 평균 | 45.18㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
감정가는 95,000,000원, 현재 최저가는 32,585,000원입니다. 단순 수치로는 최근 거래가보다 크게 낮지만, 성은아트빌라는 전체 6세대이고 확인된 실거래도 1건뿐입니다. 같은 물건군의 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나므로 가격 할인 자체보다 실제 환금성과 점유·세금 변수를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,530원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 55,000,000원 | 31,598,470원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,388,868원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,652,559원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,937,803원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,166,657원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 21,202,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 986,530원을 제외한 31,598,470원이 국민은행에 배당되고, 나머지 채권자는 미배당입니다. 총 채권액 125,348,867원 중 예상 미배당액은 93,750,397원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,585,000원 | 31,598,470원 | 93,750,397원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,500원 | 21,998,929원 | 103,349,938원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,966,649원 | 15,279,249원 | 110,069,618원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차·4회 유찰·5회 유찰 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리·배당 자료 기준이며, 임대차관계 미상과 당해세 변수는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 삼작로396번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 1990.12.26. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 지층 1호이며 외벽은 적벽돌 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 279.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 2,057,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성은아트빌라는 6세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사에서 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 국민은행 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 지층 상태 확인. 현관표시 B01의 지층 물건이므로 실제 채광·환기·습기·누수 등 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인된 동일 면적 실거래는 2023.04 140,000,000원 1건입니다. 이 값 하나만으로 현재 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 6세대 소규모 다세대이며 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 확인되지 않은 변수를 먼저
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 32,585,000원까지 내려왔고, 제공된 권리·배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임대차관계 미상, 국세·지방세 압류, 지층 다세대, 실거래 1건, 평균 유찰 3.0회라는 요소가 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 확인되지 않은 점유·세금과 환금성을 검증한 뒤 접근할 물건”입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가보다 확인 절차입니다.
