인천지방법원 2025타경3628. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 제10층 제1015호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 205,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,315,000원입니다. 숫자만 보면 크게 낮아 보이지만, 이 비율은 감정가 대비 수치일 뿐 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.03.08 설정된 하나은행 근저당권 176,400,000원이 말소기준이고, 그 뒤 토스뱅크 가압류와 임의경매개시결정, 김포시·국의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 김슬기 씨는 2024.10.10 전입해 말소기준보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1015호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 선선관 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 136,912,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.08 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원이며 채무자는 선선관입니다. 이후 2025년 토스뱅크 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 2025년 김포시 압류, 2026년 국의 압류가 순서대로 등기됐고 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김슬기 | 2024.10.10 | 3,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김슬기 씨는 2024.10.10 전입했고, 이는 말소기준인 2021.03.08보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 350,000원이며 2025.12.09 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%와 ‘시세 34%’는 다르다
현재 최저매각가 70,315,000원은 감정가 205,000,000원의 약 34.3%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가서상 주변은 지식산업센터·오피스텔·상가점포가 혼재하고 있고, 해당 호도 공장으로 이용 중입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 응찰 수요와 가격 형성에 대한 추가 확인이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,400,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,488,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 205,888,376원 중 68,649,330원이 배당되고, 미배당은 137,239,046원입니다. 하나은행 신청채권 136,912,417원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초교 사거리 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터·오피스텔·상가점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역(김포골드선)이 있어 감정평가상 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 해당 호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층~지상10층 중 10층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중이며, 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 도로. 동측 약 20~25m, 남측 약 15~20m, 북측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 같은 지식산업센터 또는 인근 유사 공장 호실의 실제 거래가를 우선 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리상 인수액은 0원이므로 반복 유찰의 원인이 가격·수요·이용성 등 다른 요소에 있는지 확인할 필요가 있습니다.
- 임차관계 확인. 김슬기 씨는 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행과 후순위 채권자에게 큰 미배당이 생기더라도 자료상 그 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건이므로 실제 사용 목적과 필요한 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 34%라는 숫자만 믿으면 안 된다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 단순합니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 205,000,000원에서 3회 유찰돼 70,315,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 최신 실거래 비교자료가 없습니다. 게다가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮지만 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다”입니다. 감정가 대비 낙폭보다 실제 시장가격과 거래수요를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
