인천지방법원 2025타경3628. 경기도 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1015호의 임의경매 사건입니다. 감정가 205,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 34,455,000원입니다. 감정가 대비 16.81% 수준이라는 수치만 보면 상당히 낮아 보입니다. 그러나 경매 가격이 많이 내려갔다는 사실과 실제 시장가격보다 싸다는 판단은 전혀 다릅니다. 특히 공장(지식산업센터)은 주거용 부동산과 이용 조건, 임대수요, 자금조달, 매도 가능성이 다르므로 가격 하락 자체를 투자 기회로 단정해서는 안 됩니다.

권리분석은 비교적 명확한 편입니다. 소유자 선선관 명의로 소유권이 이전된 2021년 3월 8일, 하나은행이 채권최고액 176,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 토스뱅크 가압류와 김포시·국의 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임차인의 실제 점유와 세금의 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021년 3월 8일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원이며, 경매신청 청구금액은 136,912,417원입니다. 채권최고액은 담보 한도이지 실제 채무잔액과 동일한 금액이 아닙니다.

2025년 8월 27일 토스뱅크의 가압류 청구금액은 29,488,376원입니다. 이후 임의경매개시결정이 등기되었고, 김포시의 압류와 국(경기광주세무서장)의 압류가 추가됐습니다. 해당 등기상 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유는 확인 필요

확인된 실제 임차인은 김슬기 1명입니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 350,000원이며, 전입신고일은 2024년 10월 10일입니다. 하나은행 근저당권 설정일인 2021년 3월 8일보다 늦으므로 말소기준권리에 대항할 수 없는 임차인으로 분석됩니다.

2025년 12월 9일 배당요구를 했으나, 확정일자 및 일반 우선변제권 인정 여부는 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 최우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 보증금 규모와 임대차 요건에 따라 소액임차인의 최우선변제 가능성도 별도 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세는 별개

이 물건은 감정가 205,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 34,455,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 16.81% 수준입니다. 하지만 지식산업센터의 현재 거래 시세를 판단할 만한 실거래 비교근거가 확인되지 않아, 감정가와 최저가의 차이만으로 투자수익이나 할인 메리트를 평가할 수 없습니다.

6회·7회 유찰 시 수치는 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저가는 법원의 진행 결과에 따라 달라집니다. 채권 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 예상액이지 매수인의 인수채무가 아닙니다.

현재 최저가에 낙찰되고 확인된 인수권리가 없다는 전제에서, 낙찰가와 권리 인수액을 합한 실질취득액은 34,455,000원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등을 제외한 값입니다. 실질취득액이 얼마인지와 해당 금액이 적정한 시장가격인지는 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,455,000원 가정)

현재 최저매각가 34,455,000원을 기준으로 집행비용 1,020,190원을 공제하면, 추정 배당표상 하나은행에 33,434,810원이 배당됩니다. 토스뱅크의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 전체 채권액 205,888,376원 대비 미배당액은 172,453,566원으로 나타납니다.

여기서 중요한 것은 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다는 점입니다. 하나은행과 토스뱅크에 미배당이 발생하더라도 확인된 후순위 권리의 소멸 및 임차인의 대항력 부재를 전제로 해당 미배당채무가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

위 배당액은 채권최고액을 기준으로 작성한 추정치입니다. 실제 배당에서는 피담보채권의 확정액, 조세채권의 우선순위, 소액임차인 최우선변제 여부 등에 따라 금액과 순위가 변경될 수 있습니다. 김포시·국의 조세채권 및 임차인 최우선변제는 위 추정 배당액에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 한가람초교 사거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 김포골드선 양촌역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 4층~지상 10층 건물의 10층 1015호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 접근. 동측 약 20~25m, 남측 약 15~20m, 북측 약 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 일부 필지에는 철도보호지구 등 별도 규제가 기재되어 있으므로 해당 호실과 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 2,206,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 거래 시세나 낙찰 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 공장(지식산업센터)은 입주 가능 업종, 실제 수요기업, 관리비·공실 부담 및 금융 조건이 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 5회 유찰된 만큼 실제 수요 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 검증. 감정가 205,000,000원과 최저가 34,455,000원의 차이만 보지 말고, 동일 지식산업센터의 유사 호실 매매·임대 사례와 실제 매물 호가를 비교해야 합니다.
• 5회 유찰 원인. 단순한 시장 부진인지, 호실별 이용 제한·공실·수요 부족·관리 부담 등이 영향을 주었는지 구분해야 합니다.
• 임차인 및 명도. 김슬기의 전입일과 배당요구 사실을 확인했으나, 현재 점유 여부·임대차 범위·실제 이용주체는 현장에서 확인해야 합니다.
• 소액임차인 배당. 보증금 3,000,000원의 최우선변제 가능성과 임차인의 배당요구 적법성 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 김포시·국의 압류에 관한 세목·법정기일·당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공장 이용 조건. 지식산업센터 입주자격, 허용 업종, 건축물대장상 용도, 산업시설 이용 요건 및 관리규약을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 시설. 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 전기·설비 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 자금조달 및 출구전략. 지식산업센터에 적용되는 담보대출 조건, 임대수익 가능성, 공실 위험, 향후 매도 시 수요층을 확인해야 합니다.
• 향후 경매 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 24,118,500원, 16,882,950원 시나리오가 있으나, 가격이 내려가도 매수 수요가 없으면 환금성 위험은 계속될 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 법원 매각기일 및 입찰조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81%라고, 시세의 16.81%는 아니다”

김포 디원시티 지식산업센터 1015호는 권리와 가격의 평가를 명확히 분리해야 하는 물건입니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 임차인 1명의 전입도 말소기준권리보다 늦어, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격은 다른 이야기입니다. 감정가 205,000,000원에서 34,455,000원까지 하락했고, 이미 5회 유찰되었습니다. 현재 가격이 적정한지 판단할 실거래 비교근거가 확인되지 않은 상황에서, 공장(지식산업센터)의 제한적인 수요와 환금성 위험까지 고려해야 합니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진을 확보했다고 볼 수 없습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 한다는 것입니다. 임차인 명도·조세배당·관리비·공장 이용 가능 여부를 확인하고, 현재 시장에서 실제로 매도하거나 임대할 수 있는 가격을 검증하기 전에는 입찰을 서두르기 어렵습니다. 권리상 매수 가능성과 투자상 매수 적정성은 별개입니다.