인천지방법원 2025타경33058. 부천시 오정구 내동 정은아트빌 3층 302호, 전용 55.06㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 208,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,920,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 주택임차권과 말소 확약의 효력을 먼저 봐야 합니다.
을구 5번 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2024.08.28 등기됐지만, 전입·점유 개시는 2022.06.21이고 확정일자는 2022.03.30입니다. 말소기준인 2024.12.19 농협은행 가압류보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 회차 배당에서는 보증금 185,000,000원 중 99,693,120원만 배당되고 85,306,880원이 미배당됩니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 원본대로 유효하고 매각 후 임차권 말소까지 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 확약은 을구 5번 임차권에만 적용됩니다. 별도로 기재된 실제 임차인 ‘한국토’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 332-4 정은아트빌 3층 302호 도로명: 경기도 부천시 오정구 부천로416번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.06㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경일 (2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 188,674,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인 | 2013.12.24 |
| 규모 | 정은아트빌 7세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 한국토 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 185,000,000원 동일 보증금 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
한국토지주택공사의 185,000,000원은 한국토의 보증금에 관한 대위·승계 신고로, 두 금액을 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 확약 유무에 따라 결론이 반대로 바뀐다
정은아트빌 전용 55.06㎡ 비교 거래는 2022.03, 3층, 185,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 185,000,000원으로 동일하지만, 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2022.03이므로 현재 가격 추세를 판단하기에는 제한이 큽니다.
| 비교 항목 | 금액 | 비교 거래 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 208,000,000원 | 112.4% | 비교 거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 101,920,000원 | 55.1% | 확약 유효 시 가격 여지 |
| 확약 미반영 명목 총부담 | 187,226,880원 | 101.2% | 비교 거래 이상 |
따라서 최저가 101,920,000원만 보고 “시세의 절반 수준”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 미배당 인수액이 늘어 명목 총부담이 187,226,880원이 되고, 비교 거래 185,000,000원보다 오히려 높아집니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 실질취득은 101,920,000원으로 낮아집니다. 가격 메리트는 확약 확인 뒤에만 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 185,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,786,515원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 188,674,650원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 85,306,880원 |
룰상 임차보증금 미배당액 85,306,880원은 매수인 인수 대상입니다. 다만 을구 5번 주택임차권에 제출된 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 명목 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 49% | 101,920,000원 | 85,306,880원 | 187,226,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,344,000원 | 115,340,192원 | 186,684,192원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,940,800원 | 136,358,134원 | 186,298,934원 |
확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 확약이 유효할 때에만 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 도당중학교 북측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층 302호이며 외벽은 석재마감, 창호는 하이샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 세장형 토지를 다세대주택 건부지로 이용하고 있으며 남측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 230.0㎡, 공시지가는 1,893,000원/㎡입니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대이며 비교 가능한 동일 면적 거래가 1건뿐이라 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 말소동의 주체, 적용 대상, 조건, 유효기간과 낙찰 후 임차권 말소 절차를 법원기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 한국토 확인. 전입세대열람, 주민등록일자, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 한국토 보증금의 대위·승계자이므로 별도의 185,000,000원 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 상한 이원화. 확약이 확인되면 최저가 기준으로 검토할 수 있지만, 확인되지 않으면 명목 총부담 187,226,880원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2022.03의 185,000,000원 1건뿐이므로 현장 매물과 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 임차권 말소 확약과 실제 점유자의 퇴거·인도는 별개일 수 있으므로 명도 조건을 분리해 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 부담이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”은 확약이 확인된 뒤의 이야기
현재 최저가 101,920,000원은 감정가 208,000,000원의 49%, 비교 거래 185,000,000원의 55.1%입니다. 그러나 선순위 임차권의 룰상 인수액 85,306,880원을 더하면 명목 총부담은 187,226,880원으로 비교 거래보다 높아집니다. 따라서 확약을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 물건의 핵심은 명확합니다. 을구 5번 임차권 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수 0원*과 101,920,000원의 취득가격이 성립합니다. 하지만 확약 밖 실제 임차인 한국토의 정보가 미상인 상태이므로 점유·대항력 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 확약은 확인, 실제 임차인은 별도 검증. 두 조건을 모두 통과해야 가격 메리트를 인정할 수 있는 조건부 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 을구 5번 주택임차권에 제출된 말소동의 확약서가 유효하고, 낙찰 후 약정대로 임차권 말소가 이행되는 경우를 전제로 합니다. 룰상 미배당 인수액은 85,306,880원이며, 확약 밖 실제 임차인 한국토의 권리·점유 위험은 별도 확인 대상입니다.
