수원지방법원 2025타경42787. 평택센트럴자이3단지 303동 2201호, 24층 아파트의 22층 세대입니다. 소유자는 주광현이고, 2022년 1월 17일 거래가액 680,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2022년 7월 8일 키움저축은행 근저당권이 설정됐고, 근로복지공단·경기신용보증재단·토스뱅크·국민건강보험공단·국의 압류·가압류 등이 차례로 붙었습니다. 이 가운데 말소기준권리는 2022년 7월 8일 키움저축은행 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 을구 4번 주택임차권입니다. 이한구는 2022년 1월 17일 전입·점유했고 2021년 11월 19일 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 그래서 일반적인 경우라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 2026년 6월 1일 확약서가 제출돼 그 전제를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42787 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 852 평택센트럴자이3단지 303동 22층2201호 도로명주소: 경기도 평택시 상서재로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 24층 아파트의 22층2201호 · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2·드레스룸·다용도실·현관 |
| 소유자 | 주광현 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 평택센트럴자이3단지 · 2,324세대 · 2019.01.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 확약으로 정리
임차인 이한구 1명이 확인됩니다. 전입·점유는 2022.01.17., 확정일자는 2021.11.19., 임차보증금은 340,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 원래는 대항력 있음 · 우선변제권 있음의 인수 검토 대상입니다. 다만 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사(양도전:임차인 이한구)로부터 2026.06.01.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한구 | 2201호 전부 주거 (임차권등기) | 340,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래보다 확실히 낮다
평택센트럴자이3단지의 비교거래는 전용 84.2757㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 7~8월에 집중되어 있어 현재 가격대를 비교하는 데 직접적인 기준이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.28㎡ | 6 | 418,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 13 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 5 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 22 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 21 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 26 | 443,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 23 | 432,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 23 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 19 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.28㎡ | 9 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 6 | 407,500,000원 |
| 평균 | 84.2757㎡ | 12건 | 433,125,000원 |
최근 12건 평균은 433,125,000원, 최신 거래는 418,000,000원, 거래 범위는 407,500,000원~455,000,000원입니다. 현재 최저매각가 311,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%이고 최신 거래보다 106,500,000원 낮습니다. 적어도 비교거래 기준으로는 신건 가격이 아니라 1회 유찰 이후 가격에서 매수 여지가 만들어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,161,000원 |
| 1. 임차인 이한구 보증금 (우선변제) | 340,000,000원 | 306,339,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사키움저축은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 7,889,480원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,454,981원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 46,871,030원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인에게 306,339,000원이 배당되고 33,661,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조로 기재되어 있지만, 사건의 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하였으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 동삭초등학교 동북측에 근접 위치하며 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 혼재하는 동삭2지구 택지개발지구입니다. 주거환경은 보통 정도로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 동측 및 남서측 가로변에 노선버스정류장이 있으나 노선 수는 많지 않은 편입니다.
- 도로·토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동삭2지구), 중로1류 및 소로3류에 접하며 도로상태는 양호한 편입니다. 토지는 부정형이지만 인접도로와 부근은 대체로 등고 평탄합니다.
- 설비. 급배수·위생설비·도시가스·소화설비·승강기설비(현대17인승)·열병합 지역난방·화재탐지설비·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 2,324세대 대단지이고 최근 동일면적 실거래가 12건 확인되어 거래 표본이 충분합니다. 최근 12건 평균 433,125,000원, 최신 거래 418,000,000원으로 현재 매각가와의 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.01.자 확약이 실제 매각물건명세서와 일치하는지, 대항력 포기와 임차권등기 말소에 관한 문구를 직접 확인하세요.
- 보증금 인수 계산의 기준 분리. 서류상 미배당 부족분은 33,661,000원이지만, 확약 적용으로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 311,500,000원은 최근 평균 433,125,000원과 최신 418,000,000원보다 낮습니다. 현 회차의 가격 메리트를 중심으로 응찰가를 결정해야 합니다.
- 관리비 확인. 2,324세대 대단지인 만큼 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 권리 전체 재확인. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 핵심”
이 물건의 첫인상은 대항력 있는 임차보증금 3.4억원 때문에 부담스러울 수 있습니다. 실제 배당표에서도 311,500,000원 매각가를 기준으로 33,661,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.01. 확약서가 있어 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형과 달리 매수인 실질 인수 0원으로 정리하는 것이 핵심입니다.
가격도 현재 회차에서 긍정적입니다. 최저가 311,500,000원은 최근 12개월 평균 433,125,000원의 71.9%이고 최신 거래 418,000,000원보다 낮습니다. 권리의 핵심 리스크가 확약으로 해소된 상태에서 시세보다 낮은 가격까지 내려온 물건이라는 점이 이번 경매의 가장 큰 포인트입니다. 다만 확약 문언은 반드시 원본으로 재확인하고, 배당·당해세·관리비 등 최종 비용을 별도로 점검한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
