수원지방법원 2025타경42838. 평택시 비전동 평택센트럴해링턴플레이스 112동 203호 아파트입니다. 소유자는 최낙훈이며 2013.05.24 매매, 거래가액 290,800,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.31 주식회사애큐온저축은행 근저당권, 채권최고액 156,000,000원입니다. 이후 아이엠캐피탈과 엔에이치농협캐피탈의 가압류, 애큐온저축은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
가격 쪽은 분명합니다. 감정가 338,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 236,600,000원입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 331,916,666원, 최신 거래는 2026.08 318,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.3%이므로, 신건 감정가보다 훨씬 현실적인 가격대에 내려와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42838 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1089 평택센트럴해링턴플레이스 112동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9833㎡ · 15층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2012.08.02 |
| 소유자 | 최낙훈 · 2013.05.24 매매 · 거래가액 290,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 142,701,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 애큐온저축은행
말소기준권리는 2022.10.31 주식회사애큐온저축은행 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 2025.04.07 주식회사아이엠캐피탈 가압류 133,666,389원, 2025.09.10 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 17,486,331원, 2025.10.24 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.3%
평택센트럴해링턴플레이스 동일 면적 84.98㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 331,916,666원, 최저 거래는 300,000,000원, 최고 거래는 365,000,000원, 최신 거래는 2026.08 318,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 318,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 352,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 324,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 14 | 354,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 331,916,666원 |
현재 최저매각가 236,600,000원은 최근 12개월 평균 331,916,666원의 71.3%입니다. 최신 거래인 2026.08 318,000,000원과 최근 실거래 최저 300,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 실거래를 기준으로 보더라도 현재 회차는 시세 아래 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 133,666,389원 | 76,487,600원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 17,486,331원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 307,152,720원 가운데 예상 배당액은 232,487,600원, 미배당은 74,665,120원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 236,600,000원 | 232,487,600원 | 74,665,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 165,620,000원 | 162,501,320원 | 144,651,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,934,000원 | 113,510,924원 | 193,641,796원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 142,701,877원에 대해 근저당 채권최고액 기준 156,000,000원이 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에도 동일하게 156,000,000원이 배당되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 배당액이 113,510,924원으로 줄어 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 다만 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 실거래 기준)
- 입지. 비전고등학교 동측 인근이며 아파트단지·각급학교·근린상업시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 비전2로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 평택센트럴해링턴플레이스는 1,058세대이며 사용승인일은 2012.08.02입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방·소방·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 주변으로 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 감정요항표에는 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있고, 토지 정보에는 제3종일반주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등이 표시되어 있어 최신 토지이용계획확인서 대조가 필요합니다.
- 공시지가. 1,251,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래 12건이 300,000,000원부터 365,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 현재 권리판정상 기준은 2022.10.31 애큐온저축은행 근저당이지만, 2013년 근저당 관련 변경·이전 기록이 함께 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 순위를 다시 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대사항이 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 등으로 점유자를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 236,600,000원은 최근 12개월 평균 331,916,666원의 71.3%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래를 기준으로 응찰가를 판단하는 편이 합리적입니다.
- 2층 개별성. 동일 면적 최근 거래 중 2층 거래는 2026.05 300,000,000원입니다. 층·향·내부상태에 따른 가격 차이를 현장 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항을 최신 토지이용계획확인서에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납관리비와 조세관계도 별도 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 원본 확인 후 확정
이 물건의 장점은 1회 유찰 후 가격입니다. 감정가 338,000,000원에서 236,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 331,916,666원의 71.3%입니다. 최신 거래 318,000,000원과 실거래 최저 300,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
예상 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 당시 임대사항이 미상이고, 2013년 근저당의 변경·한국자산관리공사 이전 기록과 현재 말소기준 판정 사이에는 반드시 최신 등기 원본으로 확인해야 할 지점이 있습니다. 결론은 “가격은 합격권, 권리는 최종 대조 후 확정”입니다.
