수원지방법원 2025타경42848. 안성시 공도읍 만정리 케이씨씨스위첸 103동 202호, 아파트 물건입니다. 현재 최저매각가는 188,300,000원으로 감정가 269,000,000원의 70% 수준까지 내려온 상태입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 243,500,000원 대비 분명히 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 임차인 구조가 단순하지 않다는 점입니다. 김해진은 250,000,000원의 임차보증금과 임차권등기가 확인되고 대항력이 인정되지만, 별도 확약서가 제출되어 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 반면 이택희는 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다. 따라서 가격 메리트는 존재하지만, 인수 리스크 확인이 끝나기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

또 하나 중요한 포인트가 있습니다. 보증기관인 시보증은 실제 임차인이 아니라 이택희 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있습니다. 따라서 보증금을 별도로 더하는 구조가 아니며, 실제 임차인은 이택희·김해진·김정연의 3명으로 봐야 합니다. 보증기관 승계는 별도 1건으로 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김해진은 확약으로 인수 0원, 이택희는 별도 확인 필요

데이터상 기준권리는 갑구 7번 강제경매개시결정(2025.10.27)로 계산되어 있으며, 이후 2026.03.19 삼성카드 가압류, 2026.04.13 충북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.12.28 설정된 김해진 임차권등기는 매수인 인수로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계는 중복신고

실제 임차인은 이택희·김해진·김정연 3명입니다. 시보증은 별도 임차인 1명이 아니라 이택희 보증금의 대위·승계 표시이므로 보증금 합산 대상이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다

동일 단지 안성공도KCC스위첸의 대상면적 84.731㎡와 일치하는 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 243,500,000원, 최신 거래는 2026.09. 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 188,300,000원은 최근 12개월 평균의 77.3%입니다.

실거래 범위는 200,000,000원~269,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 243,500,000원입니다. 현재 최저매각가 188,300,000원은 평균보다 낮고 최신 거래 240,000,000원보다도 낮아 가격 메리트 자체는 분명합니다. 다만 이 사건은 임차권 및 미상 보증금 문제가 남아 있어, 입찰가와 실질취득액을 같은 숫자로 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 286,254,941원, 배당액은 184,863,800원, 미배당액은 101,391,141원으로 표시됩니다. 김해진 보증금 250,000,000원은 표상 매수인 인수로 계산되어 있으나, 제출된 확약서가 실제 등기 임차권자 김해진과 동일인을 가리키는지 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공도중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 단지. 안성공도KCC스위첸 1,101세대, 2010년 준공으로 동일 면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역은 외국인(외국법인·단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 1,101세대 대단지이며 최근 거래가 200,000,000원~269,000,000원으로 형성되어 거래는 확인되지만 층별 편차가 존재합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격은 긍정적. 현재 최저매각가 188,300,000원은 최근 12개월 평균 243,500,000원의 77.3%입니다. 시세 대비 가격 메리트 자체는 있습니다.
• 이택희 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약서·확정일자·배당요구 등 원본 확인 전까지는 인수 가능액을 0원으로 잡지 마세요.
• 김해진 확약 동일인 확인. 확약서에는 ‘김혜진’, 등기 임차권에는 ‘김해진’으로 기재되어 있습니다. 동일인 여부와 확약의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 김정연 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
• 시보증 중복계산 금지. 시보증의 대위·승계 표시는 이택희 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금을 더하지 않습니다.
• 현장 점유 확인. 실제 점유자와 매각물건명세서·현황조사서의 임대차 관계가 일치하는지 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 확약서를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “싸지만, 인수액을 확인한 뒤 싸다고 말해야 한다”

이 물건은 가격만 보면 매력적입니다. 현재 최저매각가 188,300,000원은 최근 12개월 평균 243,500,000원의 77.3%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 다만 권리분석의 핵심은 임차인 리스크입니다. 김해진은 250,000,000원의 대항력 있는 임차권이지만 확약서가 제출되어 해당 확약이 유효하면 인수는 실질 0원입니다.* 반면 이택희는 대항력이 있고 보증금이 미상이라, 확약 밖의 인수 위험이 남아 있습니다. 김정연도 대항력 판단이 불가능합니다.

따라서 이 물건의 결론은 단순한 “시세보다 싸다”가 아니라 “최저가가 싸기 때문에 들어갈 가치가 있지만, 이택희의 미상 보증금과 김해진 확약의 동일인 여부를 확인한 뒤 실질취득액을 확정해야 한다”입니다. 확인이 끝나기 전까지는 188,300,000원을 최종 매수가로 간주하지 않는 것이 안전합니다.