인천지방법원 2025타경33104. 부천시 오정구 여월동 세븐캐슬 비동 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 6회 유찰된 33,060,000원이라는 낮은 최저가가 실제 매수 부담을 보여주지 않는다는 점입니다. 임차권자 윤세영은 2020.09.17 주민등록, 2020.09.16 점유개시, 2020.08.21 확정일자를 갖추고 있고, 2024.06.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.04.02이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서상 을구 1번 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수권리입니다.
현재 매각가 33,060,000원을 가정하면 집행비용 995,080원을 먼저 제외하고 임차인에게 32,064,920원이 배당됩니다. 보증금 279,000,000원 중 남는 246,935,080원은 매수인이 떠안습니다. 즉 낙찰대금과 인수를 합친 부담은 279,995,080원으로, 최저가가 아니라 사실상 임차보증금 수준에서 결정됩니다. 이 구조에서는 추가 유찰을 이유로 “더 싸졌다”고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 53-28 세븐캐슬 비동 2층 202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 세븐캐슬 |
| 소유자 | 백대윤 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 33,060,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤세영 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 246.6㎡ · 공시지가 1,949,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차권이 매수인에게 남는다
말소기준은 2025.04.02 강제경매개시결정입니다. 그러나 윤세영의 임대차계약은 2020.08.16, 확정일자는 2020.08.21, 점유개시는 2020.09.16, 주민등록은 2020.09.17로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기부 을구 1번에는 보증금 279,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인 인수입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤세영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.17 | 2020.08.21 | 279,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
② 가격 판단 — 3,306만원이 아니라 약 2.80억을 본다
감정가는 281,000,000원, 현재 최저매각가는 33,060,000원으로 감정가의 약 11.77%입니다. 표면상 할인폭은 매우 크지만 이 사건에서는 할인율이 매수자의 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 33,060,000원 | 246,935,080원 | 279,995,080원 |
| 7회 유찰 시 | 23,142,000원 | 256,674,556원 | 279,816,556원 |
| 8회 유찰 시 | 16,199,399원 | 263,492,190원 | 279,691,589원 |
낙찰가가 33,060,000원에서 23,142,000원, 다시 16,199,399원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액은 반대로 246,935,080원에서 256,674,556원, 263,492,190원으로 커집니다. 결국 매수자의 총부담은 계속 약 2.80억원에 머뭅니다. 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 995,080원 |
| 1. 임차인 윤세영 보증금 · 우선변제 | 279,000,000원 | 32,064,920원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 윤세영 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 32,064,920원만 배당되고 246,935,080원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 995,080원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대주택이며 세븐캐슬은 총 7세대입니다. 사용승인 관련 기준일은 2020.03.30으로 표시됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 246.6㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,949,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 소규모 다세대 특성상 실제 매매사례와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 33,060,000원만 보지 말고 현재 기준 실질취득 약 279,995,080원을 입찰 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 윤세영 보증금 279,000,000원 중 현재 예상 미배당 246,935,080원이 매수인 인수입니다.
- 주택임차권등기 원본 확인. 을구 1번 임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 윤세영이 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 계약관계와 채권의 실질을 원본으로 점검해야 합니다.
- 시세 확인. 가격 메리트는 최저가가 아니라 약 2.80억원의 실질취득가와 실제 매매시세를 비교해 판단해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태와 관리비 등 인도 과정에 영향을 주는 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,306만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 6회 유찰 후 최저매각가 33,060,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 윤세영의 보증금 279,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 246,935,080원이 매수인에게 남기 때문에, 실질취득은 279,995,080원입니다.
7회, 8회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어 총부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 약 2.80억원의 실질취득가가 실제 시세와 환금성에 맞는가입니다. 대항력 임차권, 6회 유찰, 7세대 다세대라는 조건을 함께 보면 낮은 최저가만으로 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
