수원지방법원 2025타경42984. 경기도 평택시 오성면 죽리 소재 다세대주택 3층 301호입니다. 감정가는 88,000,000원이고 현재 최저매각가는 61,600,000원으로, 한 번 유찰되면서 감정가의 70% 회차에 들어와 있습니다. 신청채권자의 청구액은 8,031,173원이며, 등기부상 말소기준권리는 2017.12.11. 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권의 채권최고액 85,800,000원입니다.
권리관계의 핵심은 복잡하지 않습니다. 2017.12.11. 이후 설정된 소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025.12.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 국민은행 근저당권과 안중농업협동조합 근저당권, 정돈대부 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 분석상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 죽리 84-46 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 오성면 죽5리길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰) |
| 소유자 | 김혜순 |
| 신청채권자 / 청구 | 경기신용보증재단 / 8,031,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.12.11. 을구 7번 현대라이프생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 85,800,000원입니다. 그 이후의 소상공인시장진흥공단 가압류 12,285,250원과 경기신용보증재단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 분석에서는 매수인 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차·점유 확인
확인된 권리자료상 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상이며, 기타 없음”으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다. 주소·등기 자료 일부에는 1동과 비동 표기가 함께 나타나므로, 입찰 전 등기사항전부증명서와 현황조사서 원본에서 호수와 동 표시를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,508,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 현대라이프생명보험주식회사 | 85,800,000원 | 60,091,200원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 12,285,250원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 경기신용보증재단 | 8,031,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 106,116,423원, 예상 배당액은 60,091,200원, 미배당은 46,025,223원입니다. 현재 분석상 매수인에게 전가되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 판단 — 최저가 자체보다 ‘실제 시세’ 확인이 먼저
현재 최저매각가는 61,600,000원으로 감정가 88,000,000원 대비 70%까지 내려왔습니다. 2회 유찰 시 43,120,000원, 3회 유찰 시 30,183,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 61,600,000원 | 46,025,223원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 43,120,000원 | 64,172,583원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 30,183,999원 | 76,875,736원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 오성초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물·토지. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호이며, 토지는 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 포장도로에 접하고, 토지의 지형은 평지, 형상은 사다리형으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 비교 대상 부원맨션B동은 총 12세대이며, 최근 매각금액이 확인되지 않아 거래 유동성은 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 61,600,000원 자체만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 최근 거래 여부와 현장 가격을 먼저 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 43,120,000원, 3회 유찰 시 30,183,999원으로 내려가므로 회차별 상한가를 사전에 정해두는 것이 좋습니다.
- 권리. 말소기준권리 이후의 소상공인시장진흥공단 가압류와 경기신용보증재단 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 인수액은 0원입니다.
- 점유. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장 확인하세요.
- 주소 대조. 자료상 동 표기가 상이하게 나타나는 부분이 있으므로 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 실제 배당과 권리소멸 여부는 매각물건명세서·등기부 원본 및 법원 기록을 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “시세상 저가”는 다른 문제
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 실질취득액도 61,600,000원으로 단순합니다. 반면 실제 최근 거래금액이 확인되지 않아 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 회차에서 바로 응찰하기보다 현장과 최근 실거래를 확인하고, 필요하면 43,120,000원 또는 30,183,999원의 후속 회차 시나리오까지 함께 검토하는 것이 합리적입니다.
