수원지방법원 2025타경42992. 평택시 세교동 ‘힐스테이트평택2차’ 204동 9층 902호, 전용면적 기준 73.55㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2020.04.23 주식회사우리은행 근저당권이고, 그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 수협은행 근저당권과 애큐온저축은행 근저당권은 등기상 이미 말소돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 권리와 함께 볼 필요가 있습니다. 감정가 395,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 276,500,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 346,833,333원 대비 최저가는 79.7%이고, 2026.08 최신 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 현재 회차 기준으로는 ‘최저가만 낮아 보이는 물건’이 아니라, 최근 실거래와 비교해도 가격 여지가 확인되는 물건에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 204동 9층902호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 73.55㎡ · 24층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 정우석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 276,500,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 224,321,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 힐스테이트평택2차 · 1,443세대 · 사용승인 2018.04.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 191,400,000원이고, 2025.01.14 변경계약으로 채권최고액 174,800,000원으로 변경등기가 돼 있습니다. 그 뒤 2022.02.09 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권 348,000,000원과 2025.11.17·2026.04.20의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 자료는 없습니다. 따라서 작성된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 및 기타 상세사항이 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유자·전입 여부까지 ‘없다’고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서의 최종 점유관계 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 276,500,000원은 최근 거래 아래
힐스테이트평택2차의 전용 73.42㎡·73.55㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 346,833,333원, 최신 거래는 2026.08의 310,000,000원입니다. 현재 최저매각가 276,500,000원은 최근 12개월 평균의 79.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.42㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 73.42㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 73.42㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 73.55㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 73.55㎡ | 20 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 73.55㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 73.42㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 73.42㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2026.05 | 73.42㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 73.55㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 73.55㎡ | 19 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 73.55㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 346,833,333원 |
거래 범위는 310,000,000원~370,000,000원이고, 대상과 같은 73.55㎡·9층 거래도 2026.01에 370,000,000원이 확인됩니다. 물론 개별 거래는 시점·층·상태 차이가 있으므로 단순 일대일 비교는 피해야 하지만, 현재 최저가 276,500,000원이 최근 12개월 평균 346,833,333원과 최신 거래 310,000,000원보다 낮다는 사실은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,671,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 191,400,000원 | 191,400,000원 |
| 3. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 348,000,000원 | 80,429,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 539,400,000원 중 예상 배당액은 271,829,000원, 미배당은 267,571,000원입니다. 비엔케이캐피탈의 경매 청구액은 224,321,903원이고 현재 회차 예상배당은 80,429,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 276,500,000원 | 271,829,000원 | 267,571,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 193,550,000원 | 190,040,300원 | 349,359,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 135,485,000원 | 132,788,210원 | 406,611,790원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 세교동 세아초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 9층 902호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(세교지구) 등이 표시돼 있고, 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25 기간이며 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 내용입니다.
- 환금성. 힐스테이트평택2차는 1,443세대이고 사용승인일은 2018.04.25입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래가 12건 확인돼 거래 표본은 비교적 충분합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대관계 상세는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 우리은행 채권액 대조. 2020.04.23 설정된 근저당의 채권최고액은 2025.01.14 174,800,000원으로 변경됐습니다. 배당표 기재 191,400,000원과의 차이를 배당요구 및 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 346,833,333원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 현재 최저가 276,500,000원의 여유폭을 판단해야 합니다.
- 회차별 인수는 0원. 현재 회차뿐 아니라 2회 유찰 193,550,000원, 3회 유찰 135,485,000원 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 관리비·당해세 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 체납·우선채권과 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 가격은 매력, 마지막 변수는 점유·배당 확인”
이 사건의 강점은 명확합니다. 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 276,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 346,833,333원의 79.7%이고 최신 2026.08 거래 310,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 경쟁력이 있습니다.
다만 감정평가상 임대관계 상세가 미상이라 점유 리스크를 완전히 닫을 수 없고, 우리은행 근저당의 2025.01.14 변경 채권최고액 174,800,000원과 예상배당표의 191,400,000원 기준 차이는 반드시 확인해야 합니다. 권리는 양호하고 가격도 최근 시세 아래, 다만 최종 점유와 배당 원본 확인이 입찰의 마지막 관문인 사건입니다.
