134,456,000원
인천지방법원 2025타경33236. 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 111호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박민규는 2022년 6월 30일 거래가액 972,315,700원에 소유권을 취득했고, 같은 날 청구동새마을금고 명의의 채권최고액 744,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 새마을금고중앙회로 이전됐습니다.
말소기준 뒤에는 김포시 압류, 서대문세무서장 압류, 임의경매개시결정, 역삼세무서장 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 134,456,000원으로 감정가의 16.8% 수준입니다. 다만 5회 유찰은 큰 할인 신호인 동시에 시장이 반복해서 응찰을 보류했다는 신호이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33236 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 111호 도로명: 경기도 김포시 태장로 755 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 1층 111호 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 외벽 복합판넬 및 외장석재 · 승강기·주차장·소화전·화재탐지설비 |
| 소유자 | 박민규 (2022.06.30. 거래가액 972,315,700원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 800,000,000원 / 134,456,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 629,672,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 6월 30일 설정된 청구동새마을금고의 채권최고액 744,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2023년 신당1.2.3동새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐으나, 기준권리의 순위 자체는 유지됩니다. 뒤에 등기된 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경미 | 2024.10.08 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 확정일자·배당요구 확인 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 장경미 1명입니다. 전입일 2024년 10월 8일은 말소기준일인 2022년 6월 30일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원이 배당에서 회수되지 않더라도 낙찰자가 그 미배당액을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 감정가 800,000,000원의 16.8%인 134,456,000원입니다. 감정가 대비로는 665,544,000원 낮지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 1층 집합건물입니다. 근린생활시설은 업종, 임대수익, 공실, 전용면적, 관리비, 지식산업센터 입주업종 제한, 상권 동선에 따라 가격 차이가 커서 감정가 대비 낙폭만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 5회 유찰은 가격 매력과 별개로 환금성 또는 수요의 약함을 재확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,682,384원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 청구동새마을금고 | 744,000,000원 | 131,773,616원 | 612,226,384원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 2,682,384원을 차감한 뒤 말소기준 근저당에 131,773,616원이 배당되는 가정입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당 612,226,384원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 인근으로, 김포신도시의 대단위 아파트단지와 지식산업센터, 지원시설 및 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 각각 폭 약 30m, 22m 도로에 접한 이면획지입니다.
- 토지. 토지면적 5,160.7㎡의 정방형·평지 건부지이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 개별공시지가는 ㎡당 2,212,000원입니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역·성장관리권역· 택지개발지구 등에 포함되며 중로1류와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 수요층이 좁고, 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 동일 건물의 공실률과 실사용·임대 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유와 명도. 임차인 장경미가 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 영업·점유 상태, 임대차 종료 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 예상 근저당 배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 보증금 20,000,000원·월세 2,000,000원의 계약이 현재도 유지되는지, 연체 여부와 실제 수취 가능한 임대료를 확인해야 합니다.
- 관리비·부가세. 집합건물 관리비 체납, 공용부분 부담, 부가가치세 처리 여부를 관리단과 세무 전문가에게 확인해야 합니다.
- 업종 제한. 지식산업센터와 지원시설이 혼재한 건물이므로 건축물대장상 용도와 관리규약상 허용 업종을 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 동일 건물 1층 호실의 최근 매매·임대 사례와 공실 기간을 확인하기 전에는 감정가 대비 16.8%라는 수치만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·관리비 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
등기권리와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 장경미도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 최저가에 낙찰되면 권리상 실질취득액은 134,456,000원으로 계산됩니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 800,000,000원에서 5회 유찰돼 134,456,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 비교 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회로 평가할 수는 없습니다. 근린생활시설의 가치는 임대수익, 공실, 업종 제한과 실제 상권에 따라 달라집니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 결정. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 임대가치와 재매각 가능성입니다.
