수원지방법원 2025타경43053. 평택 신장동 힐탑포레스트 6층 608호에 대한 근린시설 경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 오우람이고, 2022년 7월 22일 매매로 취득한 거래가액은 145,000,000원입니다. 핵심 권리는 갑구 5번 가압류와 을구 3번 주택임차권이며, 2025년 11월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가의 70%인 66,500,000원입니다.
등기부만 보면 임차보증금 145,000,000원이 최저가보다 훨씬 크므로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 전형적인 위험형으로 보입니다. 실제 배당 시 현재 회차에서 80,097,000원이 부족하지만, 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사(양도 전 임차인 선석희)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 2026.04.23. 제출된 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43053 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 6층608호 [도로명주소] 경기도 평택시 밀월로43번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황은 도시형생활주택으로 이용중 |
| 소유자 | 오우람 (2022.07.22. 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,720,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선석희 | 주거 · 임차권등기 | 145,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 확약 적용 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, 등기부상 주택임차권자 선석희가 확인되며 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 따라서 보증금 145,000,000원을 단순 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 숫자상 메리트는 크지만 표본이 매우 적다
힐탑포레스트의 확인 가능한 동일면적 거래는 26.58㎡급 1건이며 2022년 7월 6층에서 145,000,000원에 거래되었습니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이며 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두 145,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 66,500,000원은 확인된 거래가격의 45.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.58㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 평균 | 26.58㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 선석희 보증금 | 145,000,000원 | 64,903,000원 | 부족분 80,097,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 김혜연 | 40,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,720,569원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당상 부족분은 80,097,000원입니다. 다만 이는 배당표상 부족액이며, 제출된 확약서에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리하는 분석입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 ‘송탄역’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장 및 근거리 송탄역이 있어 교통편익은 무난합니다.
- 이용상태. 현황은 도시형생활주택으로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·용도. 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 북측으로 소로에 접합니다. 공시지가는 3,053,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 관광특구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 힐탑포레스트는 168세대이고 2015.09.25. 준공되었습니다. 확인 거래가 1건뿐이어서 가격 발견과 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.23. 제출된 확약서가 실제로 선석희의 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 유효하게 작동하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 이 사건은 확약이 적용되는 한 현재 회차 실질취득을 66,500,000원으로 보고, 보증금 145,000,000원을 다시 더해 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 2022.07 확인 거래의 45.9%이지만 거래 표본이 1건뿐이므로 현재 시세를 그대로 인정해서는 안 됩니다.
- 권리 소멸 확인. 갑구 5번 가압류 40,000,000원과 갑구 8번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당은 이미 2022.06.30. 말소되었습니다.
- 점유·인도 확인. 현황상 이용상태는 도시형생활주택이며 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 시세는 더 확인해야 한다”
이 물건은 등기부만 보면 145,000,000원 대항력 임차보증금 때문에 최저가 66,500,000원으로 낙찰받아도 80,097,000원을 떠안을 수 있는 강한 인수 위험이 있는 사건입니다. 그러나 2026.04.23. 제출된 확약서가 그 임차인에게 대항력 포기와 임차권등기 말소 의무를 부여하고 있어, 확약이 그대로 유효하게 집행된다면 실질 인수는 0원이 됩니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 66,500,000원이고, 확인된 실거래 145,000,000원 대비 45.9%입니다. 다만 확인 거래가 2022.07 단 1건이라는 점이 가장 큰 약점입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘싸다’는 단순 결론이 아니라, 확약의 효력과 현재 시점의 실제 매매가격을 동시에 확인하는 것입니다. 권리상 핵심 함정은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 시세와 환금성은 아직 보수적으로 봐야 합니다.
