수원지방법원 2025타경43094. 안성시 대덕면 신령리 ‘안성롯데캐슬’ 130동 13층 1306호 아파트입니다. 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 161,000,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 70%까지 내려온 전형적인 가격 메리트형 물건처럼 보이지만, 등기에는 보증금 240,000,000원의 임차권이 경매개시결정보다 먼저 자리합니다. 임차인 홍운택은 2022.08.12. 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2024.07.31. 설정됐습니다. 따라서 확약이 없었다면 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조였습니다.

이번 사건의 결론을 뒤집는 자료는 매각물건명세서 비고의 2026.06.01. 확약서입니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 홍운택)가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”고 제출했습니다. 이 확약은 홍운택 임차권에 한해 적용되며, 그 결과 현재 회차 배당표상 부족분 82,054,000원은 계산상 남더라도 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 ‘확약’이 해소한다

이 사건의 말소기준은 2025.11.27. 강제경매개시결정입니다. 홍운택의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 임차보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 했으며 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 161,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 뺀 뒤 임차인에게 157,946,000원이 배당돼 82,054,000원이 남습니다.

임차인 분석

등기 1-2번은 1번 임차권의 확정일자 경정으로, 별도의 보증금·점유자를 가진 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 확약이 유효하면 가격 메리트가 분명하다

안성롯데캐슬 동일 평형 59.95㎡대의 최근 12개월 거래 12건 평균은 213,808,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 208,000,000원이고, 최근 거래 범위는 208,000,000원~225,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%로, 최근 실거래보다 명확히 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

배당 계산 자체로는 홍운택 보증금 중 82,054,000원이 미배당됩니다. 원칙적 권리관계만 보면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 대덕면 신령리 소재 어울초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통인 편입니다.
• 단지. 안성롯데캐슬 2,320세대, 사용승인일 2016.02.26. 동일 평형 실거래 표본도 최근 12개월 12건 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층이며 기본 위생·급배수·승강기·소화전· 화재탐지·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 포함되며, 공시지가는 711,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 경매 체질. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰돼 감정가의 70% 구간에 진입했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 대상·조건·제출주체를 원본으로 대조하세요. 이 확인이 가격 판단의 전제입니다.
• 임차권 경정 확인. 2024.09.03. 1-2번 경정등기로 확정일자가 2022.08.12.로 정정된 내용을 등기부 원본에서 확인하세요.
• 점유 상태 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 시기를 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한. 확약이 유효하다는 전제에서 현재 실질취득 161,000,000원은 최근 12개월 평균 213,808,333원의 75.3%입니다. 확약 효력이 흔들리면 가격 계산 자체를 다시 해야 합니다.
• 배당·세금 원본 대조. 배당 계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.

맺으며 — “싼 이유가 권리라면, 확약을 먼저 확인한다”

이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 161,000,000원까지 내려왔고, 최근 동일 평형 실거래 평균 213,808,333원의 75.3%입니다. 하지만 원래 권리구조는 결코 단순하지 않습니다. 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 확약이 없었다면 현재 회차에서 82,054,000원을 추가 인수해 총부담이 243,054,000원으로 올라갑니다.

이번 사건은 2026.06.01. 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 홍운택 임차권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리관계가 확약대로 이행된다는 전제에서는 실질취득 1.61억, 최근 시세의 75.3%라는 강한 가격 메리트가 살아납니다. 결론은 “가격은 합격, 확약 원본 확인이 최종 관문”입니다.