수원지방법원 2025타경43107. 평택 비전동 평택가로수길센트럴돔 2층 2014호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 제1종 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 휴게음식점(LOXID GATEAU 평택센트럴돔점)으로 추정됩니다. 현재 최저매각가는 513,100,000원으로 감정가 733,000,000원의 70% 수준이며, 이미 1회 유찰된 상태입니다.
권리의 중심은 2019.06.14. 설정된 동수원새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 640,900,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 울산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·평택시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43107 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 2층2014호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 비전5로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설(사무소), 현황 휴게음식점 |
| 소유자 | 김춘매 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 513,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 448,274,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.05.10. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019.06.14. 김춘매 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 동수원새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대·용도 — 가장 먼저 현장 확인할 부분
확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재했고 잠금장치로 폐문된 상태라, 내부구조와 실제 이용상황은 집합건축물대장·탐문조사·외부관찰· 평가사례 등에 의한 것으로 실제와 다소 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,531,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원새마을금고 | 640,900,000원 | 505,569,000원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 8,984,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 649,884,101원 중 예상 배당액은 505,569,000원이며, 미배당은 144,315,101원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 513,100,000원 | 505,569,000원 | 144,315,101원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 359,170,000원 | 353,341,620원 | 296,542,481원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 251,418,999원 | 247,099,133원 | 402,784,968원 |
현재 회차에서는 경매 신청 청구액 448,274,400원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 예상 배당 353,341,620원, 3회 유찰 시 247,099,133원으로 내려가면서 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 쪽 배당 부족이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 비전동 비전고등학교 동측 인근이며, 각종 병원·예식장 등 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복8차선, 서측 왕복7차선, 북측 왕복4차선 도로와 동측 폭 약 8미터 보행자도로 등에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 팬코일유닛 방식 냉난방, 승강기, 에스칼레이터, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,152,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 영업주체를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 휴게음식점의 차이를 건축물대장·현장·관할 행정기관 자료와 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해야 예상배당과 후순위 미배당 규모를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 조사. 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가 513,100,000원이 싸다는 전제로 입찰하지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 상태였으므로 내부구조와 이용상황이 실제와 다를 가능성을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가는 현장이 더 중요하다”
이 물건의 등기 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2019.06.14. 동수원새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 등기들이 정리되고, 예상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 근린시설은 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 여부, 임대관계 미상, 공부상 사무소와 현황 휴게음식점의 차이, 폐문으로 실제 내부 확인이 충분하지 않았다는 점이 남아 있습니다. 또한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 513,100,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 등기 권리는 비교적 단순, 현장·세금·가격 검증은 필수. 이 세 가지를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
