수원지방법원 2025타경43124. 평택 지산동 대준블루온(809-31) 2층 202호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리 흐름은 2022년 국 압류를 기준으로 이후 압류 3건과 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 그리고 2023년 임차권등기가 이어진 구조입니다. 등기상 2018년 농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
진짜 승부처는 임차인입니다. 김아랑은 2021.03.05 전입, 2021.02.23 확정일자, 2023.03.08 배당요구를 해 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 매각가 2억 300만원에서 8,964만2,000원이 미배당되어 매수인이 부담하게 되지만, 이 사건에는 2026.06.10 확약서가 제출돼 해당 임차인에 한해 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 809-31 주건축물제1동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 지산로12번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지상13층 건내 2층 202호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.05 거래가액 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 확약 확인이 핵심
말소기준은 2022.04.08 갑구 6번 국 압류입니다. 이후 평택시·의정부시·국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.05.28 농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, ‘시보증’은 별도 보증금이 아님
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아랑 | 주거용 202호 전부 · 임차권등기 | 289,000,000원 | 있음 전입 2021.03.05 | 있음 확정 2021.02.23 · 배당요구 2023.03.08 | 실질 0원 2026.06.10 확약 |
| 시보증 | 주거 | 0원 | 중복 신고 | 중복 신고 | 별도 보증금 아님 김아랑 보증금의 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 is_guarantor·is_subrogation에 해당하는 보증기관 대위·승계 표시로, 김아랑의 2억8,900만원 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 거래와 하락추세는 경계
대준블루온(809-31)은 총 26세대, 2017.08.02 준공입니다. 대상 면적은 78.5826㎡이며 비교 거래 면적과 매칭됩니다. 최근 거래 4건의 평균은 290,375,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 77.45㎡ | 2 | 161,000,000원 |
| 2022.07 | 82.48㎡ | 13 | 289,000,000원 |
| 2022.04 | 82.04㎡ | 11 | 361,500,000원 |
| 2021.11 | 82.48㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 225,000,000원 |
현재 회차 실질취득은 203,000,000원으로 최근 12개월 평균 225,000,000원의 90.2%입니다. 다만 최신 거래는 161,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 그 이전 거래 구간의 비교 추세는 -36.8%입니다. 따라서 감정가 290,000,000원은 최신 시장 수준과 거리가 있고, 현재 최저가도 최신 거래보다는 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 할인만 보고 ‘싸다’고 단정하기보다는 하락 추세와 최신 거래를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 김아랑 보증금 (우선변제) | 289,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김아랑 보증금의 부족분은 89,642,000원입니다. 다만 이 부족분은 2026.06.10 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 실질 인수액 0원으로 해석합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 확약 유지 여부를 계속 확인
| 회차 | 매각가 | 배당부족액 | 확약 전 계산 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 | 203,000,000원 | 89,642,000원 | 89,642,000원 |
| 2회 유찰 시 | 142,100,000원 | 146,900,000원 | 149,689,400원 |
| 3회 유찰 시 | 99,470,000원 | 189,530,000원 | 191,720,460원 |
위 ‘확약 전 계산 인수액’은 배당표와 시나리오에 표시된 계산값입니다. 실제 판단에서는 2026.06.10 확약이 김아랑에게 계속 적용되는지를 원본 서류로 재확인해야 하며, 확약이 유지되는 한 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 지산동행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박업소 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 송탄역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 지상13층 건내 2층 202호이며, 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감, 샷시창호입니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 관광특구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부와 차이. 해당사항없음. 위반사항도 없습니다.
- 환금성. 대준블루온(809-31)은 26세대이며 최근 거래 4건이 확인됩니다. 거래 금액 편차가 161,000,000원에서 361,500,000원까지 커 가격 기준을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 재확인. 2026.06.10 확약서가 김아랑에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 실제로 충족하는지 매각물건명세서와 원본 서류를 대조하세요.
- 임차인 중복 여부. ‘시보증’은 김아랑 보증금의 대위·승계 표시이므로 별도 2억8900만원을 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 배당 순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 203,000,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원보다 낮지만 최신 거래 161,000,000원보다 높습니다. 최근 추세 -36.8%도 함께 반영하세요.
- 감정가 경계. 감정가 290,000,000원은 현재 최저가보다 87,000,000원 높습니다. 신건 기준이 아니라 1회 유찰 후 가격이라는 점을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세서·감정평가·거래자료를 기준으로 한 분석 의견이며, 입찰 전 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건은 대항력 임차보증금 2억8900만원 때문에 표면적으로는 복잡해 보이지만, 2026.06.10 확약이 제출돼 김아랑에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속됐다는 점에서 실질 인수 0원이 핵심입니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려가도 보증금에 가까운 총취득비용이 고정되는 구조로 볼 사안은 아닙니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 2억300만원은 최근 12개월 평균 2억2500만원의 90.2%로 평균보다 낮지만, 최신 거래는 1억6100만원이고 추세는 -36.8%입니다. 결국 이 물건은 권리상 위험을 확약으로 크게 줄인 대신, 최신 시장가격 대비 어느 수준에서 사는지가 승부처입니다. 권리는 상당 부분 정리됐지만, 가격은 최신 거래와 하락추세를 기준으로 다시 검증해야 합니다.
