수원지방법원 2025타경43146. 평택시 비전동 청담갤러리 2층 202호, 전용 21.6㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 86,000,000원이나 1회 유찰된 최저가 60,200,000원이 아닙니다. 실제 임차인 1명인 정아영의 주택임차권이 강제경매개시결정일인 2025.12.17보다 앞서 있고, 전입 2022.04.11·확정일자 2022.03.18을 갖춘 대항력 있는 임차인이기 때문입니다. 배당요구도 2026.02.26에 이루어져 우선변제를 받지만, 현재 최저가 기준 배당으로 보증금 110,000,000원을 전액 돌려받지 못합니다.
예상배당에서는 매각대금 60,200,000원 중 집행비용 1,483,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 58,716,400원이 배당되고, 남은 보증금 51,283,600원을 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 111,483,600원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어나는 구조라, 유찰이 계속돼도 총 부담은 보증금 110,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 624-29 2층202호 · 도로명 경기도 평택시 비전로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 21.6㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 청담갤러리 · 17세대 · 2017.06.15 사용승인 |
| 소유자 | 오찬석 (2022.04.13 매매, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2017년에 설정된 수원권선신용협동조합 근저당 2건은 2022.04.13 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.12.17 강제경매개시결정이고, 그 이후 2025.12.23 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 정아영의 임차관계입니다. 전입일 2022.04.11이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 임차권등기도 2023.04.20 마쳐져 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아영 | 202호 전부 | 110,000,000원 | 2022.04.11 | 2022.03.18 | 2026.02.26 완료 | 대항력 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
정아영은 보증금 110,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 보증금을 별도 중복합산할 사안은 아닙니다. 현재 회차에서는 우선변제 배당을 받더라도 전액 변제가 되지 않아 51,283,600원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
청담갤러리의 거래 표본 6건은 모두 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 110,000,000원, 최신 거래도 2022.09의 110,000,000원으로 잡혀 있습니다. 단순히 최저가 60,200,000원만 보면 시세의 54.7%로 보이지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 실질취득 111,483,600원을 기준으로 보면 오히려 110,000,000원의 101.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 22.55㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.06 | 21.6㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 21.6㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 21.6㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 22.55㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 21.6㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 110,000,000원 |
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 60,200,000원 | 51,283,600원 | 111,483,600원 |
| 2회 유찰 시 | 42,140,000원 | 69,018,520원 | 111,158,520원 |
| 3회 유찰 시 | 29,497,999원 | 81,432,965원 | 110,930,964원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 1. 임차인 정아영 보증금 | 110,000,000원 | 58,716,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 보증금 중 51,283,600원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 21.6㎡의 소형 주거 물건입니다.
- 입지. 평택성동초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 거리와 운행빈도를 포함한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층이며 벽돌 및 석재 외벽, 샷시 창호, 위생급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 소로에 접하며, 토지는 장방형의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 394.4㎡, 공시지가 1,090,000원/㎡이며 평지·가로장방·소로각지 조건입니다.
- 환금성. 청담갤러리는 17세대 소규모 다세대주택이고 거래 표본의 최신 거래월이 2022.09입니다. 실거래 표본 6건은 모두 110,000,000원이지만 현재 시점과 거래 시차가 있다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 60,200,000원이 아니라 낙찰가와 임차인 인수액을 합친 111,483,600원을 기준으로 수익성과 자금계획을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 정아영의 보증금 110,000,000원 중 배당되지 않는 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 실제 배당표와 배당기일 결과를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 낙찰가는 크게 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 각각 111,158,520원·110,930,964원으로 유지됩니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 1,730,482원 미납 신고가 있으므로 관리주체에 최신 체납액과 공용·전용부분 구분을 확인해야 합니다.
- 파산선고 등기 이력. 2023.03.13 서울회생법원 파산선고결정이 등기되어 있으므로 사건 진행 및 처분관계 원문을 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 이력. 2022.06.08 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록·말소 상태를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 관리비 신고서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,020만원짜리 경매”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저매각가 60,200,000원만 보고 110,000,000원 시세보다 크게 싸다고 생각하는 것입니다. 정아영은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 실제 임차인이고, 현재 예상배당으로는 보증금 51,283,600원이 남습니다. 결국 현재 회차 매수인의 실질취득은 111,483,600원으로 실거래 평균·최신 거래 110,000,000원을 이미 넘어섭니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 인수액이 늘어 2회 유찰 시 111,158,520원, 3회 유찰 시 110,930,964원 수준입니다. 여기에 공용부분 관리비 1,730,482원 미납 신고도 있습니다. 가격 메리트는 없고, 인수위험은 명확하며, 소규모 다세대의 환금성까지 함께 봐야 하는 사건입니다. 결론은 최저가에 현혹되지 말고 실질취득 총액을 기준으로 보수적으로 접근하는 쪽입니다.
