20,942,000원
인천지방법원 2025타경33540. 신중동역 남서측 약 150미터에 위치한 25층 건물의 15층 1532호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,942,000원입니다. 겉으로는 감정가의 11.77%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 2021.11.30. 설정된 박선애의 전세권 200,000,000원입니다.
말소기준은 2024.05.07. 부천시 압류입니다. 전세권은 그보다 약 2년 6개월 먼저 설정됐고, 존속기간도 2022.11.18.~2023.11.17.로 변경등기가 돼 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 “을구 1번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 20,942,000원만 부담하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33540 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1141-3 신중동역헤리움메트로타워 15층 1532호 · 길주로 284 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 25층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 윤찬웅 (2021.11.19. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 20,942,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선애 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.05.07. 갑구 4번 압류 · 부천시 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 먼저다
핵심은 을구 1번 전세권입니다. 박선애가 2021.11.30. 건물 전부에 전세금 200,000,000원의 전세권을 설정했고, 말소기준인 부천시 압류는 2024.05.07.에 들어왔습니다. 따라서 전세권은 선순위입니다. 이후 부천시 압류와 2025.05.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전세권은 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 전세권자와 동일인
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선애 | 2021.11.19 | 미상 등기 전세금 200,000,000원 | 2025.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 인수 |
실제 조사된 점유자는 박선애 1명입니다. 전입일 2021.11.19.은 말소기준일보다 빠르지만, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인 지위만 놓고 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 다만 임차인 지위와 별개로 등기부의 전세권 200,000,000원 자체는 선순위 인수권리입니다.
또한 박선애는 이 사건의 전세권자이자 점유자이며 강제경매 신청채권자입니다. 동일인 명의의 전세권 200,000,000원과 신청채권 200,000,000원을 서로 다른 경제적 채무로 곧바로 합산해 400,000,000원의 별도 부담으로 판단해서는 안 됩니다. 관계인 여부와 채권의 실제 동일성은 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — ‘2,094만원 낙찰’이 곧 취득가가 아니다
현재 회차 매각가를 20,942,000원으로 가정하면 집행비용은 776,956원, 박선애 전세권에는 20,165,044원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 전세금 200,000,000원 전액을 기준으로 보면 배당 후 남는 금액은 약 179,834,956원입니다.
따라서 매수인이 20,942,000원에 낙찰받더라도 선순위 전세권 미배당분을 승계한다면 실질적인 취득부담은 약 2억원 수준입니다. 이는 감정가 178,000,000원보다도 높은 수준입니다. 이 사건은 최저가가 더 내려간다고 해서 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 776,956원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 박선애 | 200,000,000원 | 20,165,044원 |
| 2. 을구 1-2번 전세권변경 | - | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박선애 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박선애의 전세권과 강제경매 신청채권은 동일인 명의이므로 채권액을 단순 합산해 실제 별도 채무가 400,000,000원이라고 단정하지 않습니다. 매수인 관점의 핵심은 배당총액보다 말소되지 않는 선순위 전세권의 잔존 여부입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 25층 건물의 15층 1532호입니다.
- 입지. 신중동역 남서측 약 150미터 지점으로, 주변에 동류형 오피스텔·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 토지·도로. 가장형 업무시설·근린생활시설 부지이며 북측 약 70미터, 남측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 9,399,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 주의. 오피스텔은 아파트와 달리 개별 호실의 임대수익과 권리관계가 거래가격에 크게 작용합니다. 이 물건은 6회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 응찰 수요가 약했다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 20,942,000원은 입찰 시작가격일 뿐, 선순위 전세권까지 고려한 실질취득은 약 2억원 수준입니다.
- 전세권 원인 확인. 박선애의 전세금 200,000,000원이 실제 지급됐는지, 현재 채권잔액이 얼마인지 계약서와 금융자료를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 구조 확인. 점유자·전세권자·신청채권자가 모두 박선애입니다. 전세권채권과 강제경매 청구채권이 같은 원인인지 별개인지 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 효과 확인. 박선애가 2025.08.12. 배당요구를 했으므로 배당 후 잔존 전세권 범위와 매수인 인수액을 매각물건명세서·배당요구서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 전입은 2021.11.19.이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 지위는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 집행권원을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 12%”가 아니라 “전세권 2억원”을 봐야 한다
이 사건은 경매에서 가장 위험한 가격 착시를 보여줍니다. 감정가 178,000,000원이 20,942,000원까지 떨어졌으니 표면 할인율은 매우 큽니다. 하지만 2021.11.30. 설정된 전세금 200,000,000원의 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
현재 회차에서 전세권에 배당되는 금액은 20,165,044원뿐입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액도 줄어들어 인수되는 미배당 전세금이 커집니다. 즉 낙찰가가 싸질수록 총 부담까지 싸지는 물건이 아닙니다. 여기에 6회 유찰, 오피스텔이라는 용도, 점유자·전세권자·신청채권자가 동일인이라는 관계 확인 과제까지 겹칩니다. 최저가는 2,094만원이지만 경제적 판단의 기준은 약 2억원 수준의 실질취득비용이어야 합니다.
