수원지방법원 2026타경50149. 평택 서정동 ‘평택 롯데캐슬’ 108동 1902호 아파트입니다. 현재 소유자는 배재현이고, 등기부상 2024년 1월 26일 임의경매 매각을 통해 취득한 이력이 있습니다. 이번 사건에서는 2024년 5월 22일 설정된 안중농업협동조합 근저당이 말소기준권리로 작동하고, 그 뒤의 신우이엔씨 근저당, 신한은행 가압류, 심준섭 근저당, 국 압류, 그리고 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
따라서 낙찰자가 떠안을 확인된 권리는 0원입니다. 다만 가격 판단은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 3.36억원으로 감정가보다 낮아졌고, 비교 가능한 149.95㎡ 실거래에서는 최근 12개월 평균 4.40억원, 최신 거래 4.20억원이 확인됩니다. 한편 최근 12개월 평균이 과거 거래구간보다 21.3% 낮아진 만큼 시세 자체가 하락 중이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 1121 평택 롯데캐슬 108동 19층1902호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 사용 중인 것으로 탐문조사 |
| 소유자 | 배재현 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 을구 8번 근저당권 · 안중농업협동조합 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신우이엔씨 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·전입·임대차관계는 현장과 원본서류로 최종 확인할 필요가 있습니다. 현재 등기부 분석상 2024년 5월 22일 안중농업협동조합의 을구 8번 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
평택서정동롯데캐슬 828세대, 2010년 1월 29일 준공 단지의 149.95㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월에는 2026년 4월과 8월 거래를 포함해 3건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 420,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저매각가는 76.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 149.95㎡ | 18 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 149.95㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2025.09 | 149.95㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 149.95㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2024.02 | 149.95㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2023.05 | 149.95㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2022.11 | 149.95㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2022.11 | 149.95㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2022.07 | 149.95㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2022.04 | 149.95㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2021.08 | 149.95㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2021.06 | 149.95㎡ | 15 | 495,000,000원 |
전체 12건 평균은 529,166,666원이지만, 장기 과거 거래가 포함된 수치입니다. 가격 메리트 판단은 최신 구간을 우선해야 합니다. 실제로 최근 12개월 평균은 4.40억원, 최신 거래는 4.20억원이고 최근 12개월 평균 대비 과거 시세가 아닌 최근 시세가 21.3% 하락한 추세입니다. 따라서 현재 3.36억원이 최근 시세보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 향후 시장가격이 계속 조정될 가능성까지 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,504,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 안중농업협동조합 | 384,000,000원 | 330,496,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사신우이엔씨 | 175,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 87,748,476원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 심준섭 | 495,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 1,141,748,476원이고 예상 총배당액은 330,496,000원입니다. 예상 미배당은 811,252,476원으로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 21층 중 19층 1902호이며 위생·급배수, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서정주공1), 중로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 828세대 단지로 실거래 표본은 12건이며, 2026년 4월 5억원과 2026년 8월 4.2억원 거래가 확인되어 최근 가격대 변동이 뚜렷합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저매각가 3.36억원은 최근 12개월 평균 4.40억원의 76.4%로, 최근 시세 대비 가격 메리트가 있는 구간입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거 거래 수준보다 21.3% 낮아졌으므로 장기 평균 5.29억원을 기준으로 목표가격을 잡지 말고 최신 거래 4.20억원을 우선 참고하세요.
- 권리 확인. 안중농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 신우이엔씨 근저당, 신한은행 가압류, 심준섭 근저당, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서와 현장 점유상태를 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·감정평가·배당 추정자료를 기준으로 하므로 실제 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본과 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세 기준으로 판단”
이 물건의 가장 큰 특징은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 확인된 임차인에 대한 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저매각가 3.36억원은 최근 12개월 평균 4.40억원, 최신 거래 4.20억원보다 낮아 최근 시세 대비 가격상 여지가 있습니다. 다만 최근 시세가 21.3% 하락 추세이므로 과거 6억원대 거래를 현재 가치로 그대로 치환해서는 안 됩니다. 권리상 인수 부담은 작고, 가격은 최근 시세 대비 유리하지만, 하락 추세를 전제로 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
