대구지방법원 2025타경371. 경주시 내남면 명계리 440-1의 토지와 철골조 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 소매점 및 주택으로 이용되고 있으며, 토지는 1,157㎡의 대지입니다. 최저매각가는 53,653,000원으로 감정가 456,037,860원의 11.77%까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2019.10.22 심귀보의 가압류 1,200,000원입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 조소현은 2010.01.25 전입했고 목록 1~3번을 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 인수금액을 확정적으로 계산할 수 없습니다. 조소현은 과거 등기상 소유자이자 근저당 채무자로 나타나므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지, 가장임차인에 해당하는지 원본 자료와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경371 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 명계리 440-1 제가동호 및 토지 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 소매점 및 주택 |
| 건물구조 | 철골조(일부 강파이프조) 평스라브지붕 2층 · 사용승인 2009.04.07 · 증축 2016.10.04 |
| 토지 | 대 1,157㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 조소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 456,037,860원 / 53,653,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 외동농업협동조합 / 240,487,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광판넬설비 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
말소기준인 2019.10.22 가압류와 2025.04.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 자체만 보면 매수인이 별도로 떠안을 후순위 담보권은 확인되지 않습니다. 그러나 조소현의 전입일은 말소기준보다 약 9년 앞서므로, 임대차가 유효하고 점유가 계속됐다면 대항력 있는 임차인으로 인정될 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 공백
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조소현 | 목록 1~3번 | 2010.01.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
③ 가격 검증 — 감정가 11.77%라도 ‘저가’ 판정은 보류
최저매각가 53,653,000원은 감정가 456,037,860원의 11.77%에 불과합니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 이 물건은 아파트가 아니라 소매점·주택 복합 건물과 토지이고, 이미 6회 유찰됐습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 임차보증금 인수 가능성이 남아 있는 상태에서는 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 더해져 실질취득가가 달라질 수 있습니다. 시세 검증과 임차보증금 확인 전에는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,365,754원 |
| 1. 가압류 · 심귀보 | 1,200,000원 | 1,200,000원 |
| 신청채권자 · 외동농업협동조합 | 240,487,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,087,246원 |
위 표에서는 집행비용과 심귀보의 가압류가 배당되고, 신청채권자 외동농업협동조합의 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 조소현의 보증금·확정일자와 조세채권·최우선변제 여부가 확정되지 않았으므로, 51,087,246원의 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명계3교 북서측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장, 주택, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근은 가능하며, 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골조 일부 강파이프조 평스라브지붕 2층 건물로, 소매점 및 주택으로 이용됩니다. 위생·급배수·난방설비와 옥상 태양광판넬설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 1,157㎡, 주상용, 평지, 가로장방형, 소로 한 면 접면입니다. 공시지가는 96,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 접도구역·소하천구역에 저촉됩니다. 도로구역과 생산관리지역에도 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 소매점과 주택이 결합된 비표준 물건이고 이미 6회 유찰돼, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 대출·재매각 수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 조소현의 계약일, 실제 보증금, 지급내역, 임대인, 임차 범위와 계약 갱신 여부를 확인하세요.
- 점유 지속 여부 확인. 2010.01.25 전입 이후 실제 점유가 단절되지 않았는지 주민등록과 현장조사를 대조해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 검토. 조소현은 과거 소유자·근저당 채무자입니다. 가족·관계인 여부와 보증금 지급의 실질을 검토하세요.
- 실질취득가 상한 설정. 입찰가에 미배당 보증금, 명도비용, 체납 공과금과 수선비를 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·제가동호·제시외 건물·태양광판넬설비가 실제 현황과 매각목록에 일치하는지 확인하세요.
- 토지규제 확인. 접도구역·소하천구역 저촉과 가축사육제한구역 포함이 증축·용도변경·개발계획에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 신청채권 배당구조 확인. 청구액 240,487,178원에 비해 예상배당이 0원인 구조이므로 등기부, 공동담보목록과 배당요구 현황을 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서와 배당요구종기 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득가는 미정”
이 물건의 최저가는 53,653,000원으로 감정가의 11.77%까지 떨어졌습니다. 그러나 가격 할인보다 중요한 것은 2010.01.25 전입한 조소현의 임대차입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상, 매수인이 승계할 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 결론 내리기 어렵고, 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 여기에 6회 유찰, 소매점·주택 복합용도, 보전관리지역과 각종 토지규제가 겹칩니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 불가능한 물건입니다. 보증금과 점유관계가 명확해지기 전까지는 최저가가 아니라 실질취득가 미상이라는 점을 결론으로 삼아야 합니다.
