인천지방법원 2025타경33630. 김포시 운양동 에이치씨티 제1층 제105호입니다. 경매 용도 표기는 ‘대지’이고 감정평가 이용상태는 소매점입니다. 소유자 나정순은 2020.11.27 거래가액 710,779,608원으로 소유권을 취득했습니다. 당시 설정됐던 남서울농업협동조합 근저당권은 2023.04.13 등기부상 말소됐고, 같은 날 성남농업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권이 새로 설정돼 현재 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 2025.05.29 성남농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025.11.17 판교낙생농업협동조합의 가압류 51,254,062원이 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2026.02.03에는 말소기준 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 즉 채권자 변경이 있었지만 기준이 되는 근저당권 자체의 선후관계가 바뀌는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33630 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층 105호 |
| 경매 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 소매점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층건 중 제1층 제105호 |
| 소유자 | 나정순 · 2020.11.27 거래가액 710,779,608원 |
| 감정가 / 최저가 | 765,000,000원 / 128,574,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 499,789,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용 비고 | 소매점으로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.04.13 성남농업협동조합 근저당권입니다. 2025.05.29 경매개시결정과 2025.11.17 판교낙생농업협동조합 가압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정인 | 2024.01.02 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이정인의 전입일은 2024.01.02로 말소기준권리인 2023.04.13보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제 관계는 확인 가능한 범위에서 확정되지 않으므로 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 16.81%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 128,574,000원으로 감정가 765,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 소매점으로 이용되는 1층 집합건물입니다. 5회 유찰이라는 사실은 감정가와 실제 응찰 시장 사이에 간극이 존재해 왔다는 신호로 볼 수 있으므로, 감정가 대비 낮아졌다는 사실 자체를 가격 가점으로 사용하기보다 실제 임대수익·공실·상권과 별도의 실거래 비교가 필요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,036원 |
| 2. 근저당권 · 성남농업협동조합 | 624,000,000원 | 125,973,964원 |
| 3. 가압류 · 판교낙생농업협동조합 | 51,254,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 675,254,062원, 예상 배당액은 125,973,964원, 미배당은 549,280,098원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 128,574,000원 | 125,973,964원 | 549,280,098원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 90,001,800원 | 87,981,768원 | 587,272,294원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 63,001,259원 | 61,467,236원 | 613,786,826원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 ‘운양역’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 운양역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용. 감정평가상 제1층 제105호는 소매점으로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 지하주차장 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,193.4㎡, 지목 대, 준주거지역, 업무용, 평지·가로장방형, 중로한면이며 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 포함되고 철도보호지구·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 감정가 765,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 128,574,000원까지 내려온 점 자체가 실제 응찰수요와 가격 적정성을 별도로 검증해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 자료 없이 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말고, 에이치씨티 내·인근 유사 1층 소매점 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대현황. 이정인 보증금 20,000,000원·월차임 1,200,000원이 확인됩니다. 실제 점유와 임대차 지속 여부를 확인해 수익성을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 권리. 전입일 2024.01.02는 말소기준 2023.04.13보다 늦어 대항력은 없지만, 우선변제 관계와 실제 인도 상황은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.03 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 흐름을 매각 전 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 운양역 인근이라는 입지와 별개로 소매점의 공실·임대료·관리비·상권 수요는 주거용보다 개별성이 큽니다. 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 549,280,098원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.04.13 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 이정인의 전입은 2024.01.02로 그 뒤입니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 765,000,000원에서 5회 유찰된 끝에 최저가가 128,574,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 게다가 실제 이용은 소매점입니다. 따라서 이번 물건을 “감정가보다 크게 싸진 물건”으로 보기보다, 왜 5회 유찰됐는지, 현재 128,574,000원이 실제 상가시장 가치와 임대수익을 기준으로도 타당한지 확인하는 것이 우선입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
