인천지방법원 2025타경33790. 부천시 소사구 심곡본동 마리나뷰 1층 102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 102호와 103호 사이에는 내부벽체가 없고, 두 호를 통합한 상태로 사용되어 왔으며 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 권리구조의 기준은 2020년 6월 29일 설정된 신포중앙새마을금고 근저당권입니다.
이 근저당권의 채권최고액은 1,140,000,000원이고 채무자는 이정대입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정, 2026년 서구 및 미추홀구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인은 없으며 예상 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33790 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 746-21 마리나뷰 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 이정대 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,329,000,000원 / 319,093,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 987,145,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 102호, 103호 사이 벽체 없이 통합 사용 · 현황 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.06.29. 신포중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고, 공동담보로 마리나뷰 1층 103호가 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정과 두 건의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으므로 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제도 없습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰된 현재 회차
감정가는 1,329,000,000원, 현재 최저매각가는 319,093,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 223,365,100원, 6회 유찰 시 156,355,570원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 319,093,000원 | 313,825,698원 | 826,174,302원 |
| 5회 유찰 시 | 223,365,100원 | 219,437,989원 | 920,562,011원 |
| 6회 유찰 시 | 156,355,570원 | 153,366,592원 | 986,633,408원 |
유찰이 거듭될수록 신포중앙새마을금고 근저당권의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라, 예상배당표상 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,267,302원 |
| 1. 근저당 · 신포중앙새마을금고 | 1,140,000,000원 | 313,825,698원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 1,140,000,000원 중 313,825,698원이 예상 배당되고 826,174,302원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천전철역 남서측 인근이며 주변은 상업시설·업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 1층 102호와 103호는 근린생활시설로 이용되며 현재 공실입니다.
- 호별 상태. 102호와 103호 사이 내부벽체가 없는 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 1층입니다.
- 도로. 북측으로 대로변 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 공시지가. 4,444,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 102호와 103호가 벽체 없이 통합되어 사용되고 있으므로 두 호의 매각 범위와 현황을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황은 공실로 기재되어 있습니다. 실제 점유 상태와 출입 가능 여부를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 근린생활시설이므로 감정가 대비 할인폭만 보지 말고 상가 수요와 재매각 가능성을 따져야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 신포중앙새마을금고 근저당권에는 마리나뷰 1층 103호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 신포중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 감정평가상 근린생활시설(공실)이고, 102호와 103호 사이 벽체가 없는 통합 이용 상태이며 일괄매각입니다. 여기에 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 가격·환금성은 보수적으로 검토할 물건입니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 저평가라고 단정하지 말고, 실제 상권과 이용가치, 통합된 호실 구조를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
