인천지방법원 2025타경33808. 부천시 원미구 심곡동 삼성주택 에이동 2층 205호로, 감정평가상 연립주택으로 이용되는 전유면적 36.06㎡의 집합건물입니다. 소유자 이정훈은 2022.04.01. 거래가 186,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한국양봉농업협동조합 앞으로 채권최고액 151,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기부만 보면 권리 구조는 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 조사된 관계자는 최경애와 CUI JINGAI 두 명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 점유·임차 관계 확인 대상입니다. CUI JINGAI는 2022.12.22. 전입해 말소기준일인 2022.04.01.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 최경애는 보증금 30,000,000원과 월세 300,000원이 확인되고 배당요구도 했지만, 전입일이 미상이어서 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순, 임차관계는 확인 필요

현재 소유권과 함께 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기부상 과거 국민은행·하용남·삼성생명보험의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매절차에서 매수인이 인수할 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 129,266,565원으로 근저당 채권최고액 151,200,000원보다 작습니다.

② 임차인 분석 — 실제 관계자 2명, 한 명은 대항력 가능·미상

최경애. 보증금 30,000,000원, 월세 300,000원이며 2025.08.19. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제권도 미상으로 봐야 합니다. 말소기준일 이전부터 점유와 전입을 유지한 사실이 확인되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면, 매수인의 승계액은 최대 30,000,000원이 될 수 있습니다.

CUI JINGAI. 전입일은 2022.12.22.로 말소기준권리 2022.04.01.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금이 확인되더라도 매수인에게 대항해 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 다만 점유 상태와 실제 임대차관계, 인도 대상 여부는 현장에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 표본은 2022년 2건

삼성주택 전용 36.06㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 2022.02. 2층이 186,000,000원, 2022.08. 3층이 125,000,000원에 거래돼 평균은 155,500,000원입니다. 최신 거래는 2022.08.의 125,000,000원입니다.

현재 최저가 53,508,000원은 실거래 평균의 34.4%, 최신 거래 125,000,000원의 42.8%입니다. 최경애 보증금 30,000,000원을 전액 승계하는 조건부 실질취득비용 83,508,000원으로 계산해도 실거래 평균의 약 53.7%, 최신 거래의 약 66.8%입니다.

다만 두 실거래 모두 2022년 거래이고 표본도 2건뿐입니다. 1982.09.08. 사용승인을 받은 19세대 규모의 노후 연립주택인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 현재 환금성과 실제 매매가를 단정하기 어렵습니다. 내부 상태도 거주인 부재로 확인하지 못해 일반적인 사양을 기준으로 평가됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,508,000원 가정)

제공된 배당 가정은 집행비용과 근저당권만 반영한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 최경애의 대항력·확정일자·점유 개시일이 확인되면 매수인 승계액도 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용되고 있으며, 전유면적은 36.06㎡입니다.
• 주위환경. 원미구청 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
• 노후도. 1982.09.08. 사용승인을 받은 벽돌조 시멘트기와지붕 3층 건물입니다.
• 규모. 삼성주택은 총 19세대로, 대규모 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
• 도로. 동측과 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하며 토지는 소로각지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
• 토지. 대지 812.9㎡, 공시지가 2,724,000원/㎡이며 연립주택 및 점포 건부지로 이용됩니다.
• 건축물 표시. 등기사항에는 205호 36.06㎡와 지하실 5.685㎡가 전유부분으로 등재돼 있으나, 집합건축물대장에는 지하실 5.685㎡가 공유면적으로 기재돼 있습니다.
• 현장 확인 한계. 현장 방문 당시 이해관계인이 부재해 내부 구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최경애 전입일 확인. 주민등록 전입세대열람과 현황조사 원본으로 말소기준일 2022.04.01. 전후를 확인해야 합니다.
• 점유 연속성 확인. 전입일뿐 아니라 실제 인도 시점과 현재까지 점유가 계속됐는지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
• 확정일자·계약서 확인. 확정일자와 임대차계약서가 확인돼야 최경애의 배당 순위와 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.
• CUI JINGAI 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 거주 여부와 인도 대상, 최경애와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 조건부 자금계획. 최저가 53,508,000원만 준비하지 말고 최경애 보증금 30,000,000원 승계 가능성까지 포함해 최대 83,508,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 1982년 사용승인 건물이므로 누수·난방·배관·창호·균열과 수리비를 별도 점검해야 합니다.
• 면적 표시 대조. 지하실 5.685㎡가 등기와 건축물대장에서 다르게 표시되므로 실제 권리 범위와 이용 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 제공 실거래는 2022년 2건뿐이므로 인근 중개업소와 동일·유사 연립주택의 최근 매물·거래 수준을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 수도·전기·가스 체납 여부를 현장 및 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인보다 전입일 한 줄이 먼저다”

이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 156,000,000원에서 3회 유찰돼 53,508,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 평균 155,500,000원의 34.4%에 불과합니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 “인수 0원”이 아닙니다.

최경애의 보증금 30,000,000원은 확인됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준일 이전부터 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되고 보증금을 배당받지 못한다면, 매수인은 그 미배당액을 승계할 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 최대 83,508,000원까지 올라갑니다. 반면 CUI JINGAI는 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다.

조건부 실질취득비용도 2022년 실거래보다 낮지만, 거래 표본은 2건뿐이고 건물은 1982년 사용승인, 총 19세대의 노후 소규모 연립주택입니다. 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격 할인은 크지만 권리와 환금성 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 최경애의 전입·점유·확정일자와 실제 수리비를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.