19,928,000원
인천지방법원 2025타경33813. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 9층 928호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가는 83,000,000원인데 4회 유찰돼 최저매각가가 19,928,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 이혜원은 2022.01.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.22이며, 말소기준인 2024.10.07 압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 120,000,000원이고, 매각물건명세서에도 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 19,928,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 758,704원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 19,169,296원이 배당되고, 100,830,704원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오므로 실질취득액은 120,758,704원입니다. 따라서 “감정가 83,000,000원짜리를 19,928,000원에 산다”는 해석은 틀립니다. 실질적으로는 약 120,000,000원대 부담을 안고 취득하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층 928호 · 도로명주소 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 14층 건물 내 9층 928호 |
| 소유자 | 최서진 · 2022.02.18 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 19,928,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 138,108,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2005.03.05 |
| 단지 | 다온하브 · 283세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2014.02.28 설정된 신한은행 근저당권 63,600,000원은 2020.01.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.10.07 부천세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 이혜원의 전입·점유는 2022.01.27, 확정일자는 2021.12.22로 이보다 앞섭니다. 2024.01.30에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜원 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.01.27 | 우선변제 있음 확정 2021.12.22 · 배당요구 | 매수인 승계 100,830,704원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
다온하브의 대상 면적은 15.449㎡이고 비교 실거래는 면적이 매칭된 12건입니다. 전체 12건 평균은 106,083,333원이지만, 가격 판단에서는 과거의 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2026.06 81,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 81,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래구간보다 25.3% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 14.58㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 15.45㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 15.29㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 16.79㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 81,000,000원 |
현재 최저매각가만 놓고 보면 최근 시세의 24.6%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 매수인이 인수할 100,830,704원을 더하면 실질취득액은 120,758,704원이 됩니다. 최근 거래 81,000,000원보다 높고, 시장 자체도 최근 구간이 과거 구간보다 25.3% 하락한 상태입니다. 따라서 이 물건을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “4회 유찰돼 가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 758,704원 |
| 1. 임차인 이혜원 보증금 | 120,000,000원 | 19,169,296원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 138,108,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 100,830,704원 |
집행비용은 매각가의 3.8% 추정치입니다. 이혜원에게 배당된 뒤 남은 100,830,704원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 138,108,269원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 19,928,000원 | 100,830,704원 | 120,758,704원 |
| 5회 유찰 시 | 13,949,600원 | 106,701,493원 | 120,651,093원 |
| 6회 유찰 시 | 9,764,720원 | 110,811,045원 | 120,575,765원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로, 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 9층이며 사용승인은 2005.03.05입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구 등이 지정돼 있고 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 확인 거래는 81,000,000원 1건이며, 최근 구간이 이전 거래구간보다 25.3% 낮습니다. 이 사건도 이미 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 19,928,000원이 아니라 미배당 보증금까지 포함한 실질취득액입니다.
- 임차권 원본 확인. 이혜원 임차권등기의 전입일·확정일자·보증금 120,000,000원과 “전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함” 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 한계. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 매수인 인수액이 증가해 총부담은 120,000,000원 부근에서 유지됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 106,083,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 81,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래구간이 이전 구간보다 25.3% 낮아진 상태이므로 과거의 120,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 76% 할인”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 83,000,000원에서 최저가가 19,928,000원까지 떨어졌지만, 그 차익은 매수인의 몫이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이혜원의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 미배당되는 100,830,704원을 매수인이 떠안게 됩니다. 결과적으로 실질취득액은 120,758,704원입니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 81,000,000원이고, 최근 거래 추세도 25.3% 하락했습니다. 게다가 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 추가 유찰을 기다린다고 총취득 부담이 의미 있게 내려가는 구조도 아닙니다. 낮은 최저가가 아니라 높은 인수액이 지배하는 사건으로, 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
