청주지방법원 2025타경1913. 충주시 봉방동 상지씨티빌아파트 101동 7층 706호, 전용 25.19㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 최서연이며, 2025.03.17 파산선고 후 2025.08.12 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기부에는 매각으로 정리해야 할 근저당권이나 압류가 별도로 확인되지 않고, 과거 국민은행 근저당·지씨아이 전세권·농협은행 근저당은 이미 말소돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 문건접수에는 황두영이 2023.10.25 전입한 것으로 확인되고, 이 전입일은 말소기준으로 제시된 2025.08.12 경매개시결정보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 임차인으로 판정돼 있으며, 배당요구도 2025.11.17 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 매수인 인수액을 현재 숫자로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1913 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 143-3 상지씨티빌아파트 101동 7층 706호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 25.19㎡ · 11층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 최서연 · 2022.08.23 매매 · 거래가액 38,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 설정됐던 국민은행 근저당과 전세권, 농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.12 임의경매개시결정입니다. 그런데 임차인 황두영의 전입일은 2023.10.25로 그보다 앞서므로, 자료상 대항력이 인정됩니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않는 이상 “매수인 인수 0원”이라고 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 모른다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황두영 | 2023.10.25 | 2025.11.17 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 평균보다 높다
상지씨티빌 전용 25.19㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 40,500,000원~58,000,000원이고 평균은 47,250,000원입니다. 이번 신건 최저가는 49,000,000원으로 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 최신 거래인 2026.06 거래가도 40,500,000원이므로, 적어도 현재 최저가만 놓고는 “시세보다 싸다”는 평가를 할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.19㎡ | 10 | 40,500,000원 |
| 2026.06 | 25.19㎡ | 9 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 25.19㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 25.19㎡ | 5 | 41,500,000원 |
| 2026.02 | 25.19㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 25.19㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 25.19㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 25.19㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 25.19㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 25.19㎡ | 10 | 52,000,000원 |
| 2025.09 | 25.19㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2025.08 | 25.19㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 평균 | 25.19㎡ | 12건 | 47,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 경매개시결정 · 채무자 망 최서연의 상속재산 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,718,000원 |
위 배당표는 제공된 배당 계산값입니다. 대항력 임차인 황두영의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 보증금이 반영되지 않았고, 실제 소유자 잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 소유자 잔여 계산값 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
| 1회 유찰 시 | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
| 2회 유찰 시 | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 39,200,000원이나 31,360,000원이라는 최저가 숫자만으로 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다. 먼저 임차보증금을 확인한 뒤 각 회차의 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉방동 행정복지센터 동쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 탄금대로·중원대로·국원대로 및 노선버스정류장이 인근에 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공(판넬)지붕 11층 건물의 7층 706호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 진입로는 북서쪽 노폭 10m 내외, 북동쪽 노폭 5m 내외 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 609,700원/㎡입니다.
- 단지. 상지씨티빌 177세대, 2002.01.25 준공. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 황두영의 실제 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 범위도 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구만으로 안심 금지. 배당요구일은 2025.11.17이지만, 배당 후 남는 보증금이 있다면 대항력 범위에서 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 47,250,000원의 103.7%입니다. 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 확인 거래는 2026.06의 40,500,000원입니다. 개별 층·상태 차이를 감안하더라도 신건 응찰가는 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 직접 대조해 임차관계를 확정한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격도 아니고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현존 담보권이 복잡한 물건은 아니지만, 2023.10.25 전입한 황두영이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 따라서 실질취득가를 49,000,000원이라고 단정할 수 없습니다. 그와 동시에 신건 최저가 자체도 최근 12개월 평균 47,250,000원의 103.7%로 최근 시세보다 높습니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지, 보증금 확인 전 입찰 판단 금지. 현재 회차에서는 임차보증금을 확정하는 것이 가격 협상보다 먼저입니다.