청주지방법원 2025타경1913. 충주시 봉방동에 있는 상지씨티빌아파트 101동 706호입니다. 전용면적은 25.19㎡, 철근콘크리트조 11층 건물의 7층에 자리한 소형 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이었지만 2회 유찰되면서 최저매각가가 31,360,000원으로 내려왔습니다.

표면적으로는 가격이 눈에 띕니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 47,250,000원이고, 최신 거래로 제시된 금액도 40,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 두 기준보다 낮습니다. 그러나 매각가격이 낮다는 사실과 매수인이 실제로 적은 비용에 소유권을 취득한다는 사실은 다릅니다.

특히 이번 사건은 통상적인 근저당권 실행 경매와 구별해야 합니다. 등기에는 소유자 최서연에 관한 파산선고가 있고, 경매개시결정의 원인에는 청산을 위한 형식적 경매라고 기재되어 있습니다. 경매개시결정에 기재된 채권자는 채무자 망 최서연의 상속재산이며, 파산관재인은 변호사 김용걸입니다. 이러한 사건 구조와 임차인의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 담보는 정리됐지만 임차인이 핵심

등기상 과거 국민은행 근저당권, 지씨아이 전세권, 농협은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.12 갑구 6번 경매개시결정입니다. 따라서 종전 담보권의 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 금액처럼 계산해서는 안 됩니다.

하지만 황두영의 전입일은 2023.10.25로, 경매개시결정보다 앞섭니다. 이 선행 전입 사실은 대항력 판단에서 중요한 요소입니다. 다만 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 실제 점유 및 대항요건의 계속 유지 여부도 확인이 필요하므로 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 황두영의 보증금이 최대 변수

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 황두영은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며, 2025.11.17 배당요구를 신청했습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는다거나, 매수인의 인수의무가 사라진다고 판단할 수는 없습니다. 확정일자와 보증금이 미상인 만큼 우선변제권의 성립과 배당가능액 역시 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 실질가격은 미확정

상지씨티빌 동일 면적 25.19㎡의 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 47,250,000원이며, 제시된 최신 거래가격은 40,500,000원입니다. 최신 거래는 전체 평균보다 낮으므로 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 판단하는 것은 신중해야 합니다.

거래가격 범위는 40,500,000원~58,000,000원입니다. 현재 최저매각가 31,360,000원은 최근 12개월 평균 거래가격의 66.4%에 해당하고, 최신 거래인 40,500,000원보다도 낮습니다. 낙찰대금만 비교하면 분명 차이가 있지만, 임차보증금 인수액이 확인되지 않았기 때문에 실제 취득가격의 할인율은 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)

현재 산정된 배당표에서는 집행비용 964,480원을 공제한 후 30,395,520원이 잔여액으로 계산됩니다. 그러나 이는 채권액 미상인 경매신청 관련 채권과 황두영의 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하지 못한 잠정 계산입니다.

배당표는 채권액과 임차보증금 미상 부분을 제외한 단순 산정입니다. 30,395,520원은 소유자에게 최종 교부될 금액이 아닙니다. 배당표의 인수액 계산치가 0원이라는 이유로 매수인의 실제 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다. 집행비용은 추정액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다

유찰이 반복되면 최저매각가는 25,088,000원, 20,070,400원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수보증금이 증가할 수 있습니다.

따라서 이번 물건에서 유찰이 투자수익을 보장하는 것은 아닙니다. 먼저 임차인의 보증금과 배당관계를 확인한 다음, 실질취득액을 기준으로 실거래가격과 비교해야 합니다. 위 잔여액 역시 미확정 배당채권을 반영하지 못한 계산값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청북도 충주시 봉방동 소재 봉방동 행정복지센터 동쪽 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 탄금대로·중원대로·국원대로 등의 간선도로 및 노선버스정류장이 인근에 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2002.01.25 준공된 177세대 규모의 상지씨티빌입니다. 철근콘크리트조 11층 건물의 7층이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 단지 진입로는 북서쪽 약 10m, 북동쪽 약 5m 포장도로와 연계됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 609,700원/㎡이며, 감정요항표에 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
• 실거래·환금성. 동일 면적 거래 12건의 금액은 40,500,000원~58,000,000원입니다. 거래 사례는 있으나 가격 차이가 크고, 최신 거래가격이 평균보다 낮아 매각가를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 황두영의 전입·배당요구 사실과 임대차계약의 상세 내용은 구분하여 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 최우선 확인. 황두영의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득액 산정이 불가능합니다.
• 대항력 요건 확인. 2023.10.25 전입이 2025.08.12 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 점유와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 배당요구일은 2025.11.17이지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제권 성립 여부와 예상 배당액을 따로 검토해야 합니다.
• 형식적 경매 구조 확인. 파산선고와 청산을 위한 형식적 경매 사유를 확인하고, 파산관재인과 경매절차에 관련된 권리관계를 검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가와 시세의 비율 66.4%만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 낙찰대금에 미배당 인수보증금을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 명도·인도. 황두영의 점유 여부와 임차권 존속, 보증금 반환의무를 확인한 뒤 인도 가능성을 판단해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비와 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 보증금”

충주 상지씨티빌 706호는 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 49,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 31,360,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 47,250,000원과 최신 거래 40,500,000원보다 낮습니다.

하지만 황두영의 선행 전입과 미상인 임차보증금이 해결되지 않은 상태입니다. 대항력과 우선변제관계를 확정할 수 없어 매수인의 인수액도 미확정이며, 따라서 실질취득액이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 아직 충분하지 않습니다.

파산선고 및 청산을 위한 형식적 경매라는 사건의 성격도 권리관계 검토에서 빼놓을 수 없습니다. 기존 담보권이 정리되어 있다는 장점보다 현재 임차보증금에 관한 불확실성을 더 중요하게 평가해야 합니다.

가격은 관심 대상, 권리확인은 선행 조건. 보증금과 미배당 인수 가능성을 명확히 파악한 이후에야 현재 최저매각가의 실제 매력을 판단할 수 있습니다. 현 단계의 결론은 보수적 입찰 보류 및 추가 권리확인입니다.