춘천지방법원 2025타경2431. 원주시 단구동 원주단구내안애카운티에듀파크1단지 103동 1층 104호 아파트입니다. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층입니다. 권리분석의 출발점은 2023.08.18. 백삼선 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 2025.05.08. 등기된 임차권은 매각으로 소멸 대상이지만, 임차인 최종성의 전입일은 2023.04.28.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체의 등기일이 늦더라도 임차인의 대항력은 살아 있고, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 배당 가정은 매각대금 263,000,000원에서 집행비용 4,482,000원을 먼저 공제하고 최종성의 보증금 200,000,000원을 전액 배당한 뒤, 백삼선 근저당에 58,518,000원을 배당하는 구조입니다. 이 계산대로라면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기부에는 국세·지방세 압류가 존재하고, 해당 세금이 실제 배당에서 우선 차감되면 임차인의 미배당액이 생길 수 있으므로 ‘현재 계산상 0원’과 ‘확정적인 0원’을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2431 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1721 원주단구내안애카운티에듀파크1단지 103동 1층 104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9317㎡ · 20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 민정협 · 2020.02.23. 매매 · 거래가액 244,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 205,731,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2023.08.18. 을구 3번 백삼선 근저당권입니다. 2023.11.09. 용인중앙새마을금고 가압류, 2025.01.09. 신용보증기금 가압류, 2025.06.19. 국 압류, 2025.11.07. 강제경매개시결정, 2026.02.04. 국 압류, 2026.04.08. 속초시 압류는 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸합니다. 다만 임차인 최종성은 전입·점유개시 2023.04.28.로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2023.03.22.입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액에 관한 대항력은 매수인에게 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최종성 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.28. / 2023.03.22. | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 신건 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동일 단지의 전용 84.9㎡대 최근 실거래 12건은 2026.06~2026.08 거래입니다. 최근 12개월 평균은 299,541,666원, 최신 거래는 298,000,000원이며, 현재 최저매각가 263,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.8%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 동일하고, 주어진 최신 거래와 비교해도 현재 최저가는 더 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 16 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 12 | 304,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 7 | 297,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 12 | 303,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 15 | 312,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 302,500,000원 |
| 평균 | 84.9317㎡ | 12건 | 299,541,666원 |
표본 최저 거래가는 285,000,000원, 최고 거래가는 312,000,000원입니다. 현재 경매물건은 1층이므로 다른 층 거래를 그대로 동일 가치로 볼 수는 없지만, 적어도 제공된 동일 면적 최근 거래 범위에서 신건 최저가 263,000,000원은 낮은 위치입니다. 다만 이 가격 장점은 임차보증금 인수액이 실제로 0원이라는 전제에서만 그대로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 최종성 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 백삼선 | 300,000,000원 | 58,518,000원 |
| 3. 가압류 · 용인중앙새마을금고 | 800,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 14,048,325원 | 0원 |
| 5. 한국주택금융공사 | 205,731,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하며, 해당 세금이 실제 배당에서 우선 차감되면 후순위 배당과 임차인의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 0원 | 263,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 0원 | 210,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 34,836,480원 | 203,156,480원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 104호입니다.
- 입지. 남원주초등학교 남서측 인근으로, 택지개발지구 내 아파트단지·주상용건물·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 노선버스 운행 및 도로상황을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4~6차선 도로, 남서측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 724,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 원주단구내안애카운티에듀파크1단지는 571세대이며 2020.06.03. 준공되었습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당표 재확인. 현재 가정배당에서는 임차인 보증금이 전액 변제되지만, 국세·지방세 압류 3건의 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 임차인 인수 계산. 매각물건명세서상 보증금 200,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 2회 유찰 시 최저가는 168,320,000원이지만 인수 34,836,480원이 붙어 실질취득은 203,156,480원입니다.
- 1층 가격 조정. 최근 실거래 표본은 여러 층이 섞여 있으므로 1층 104호의 개별 가치는 현장 상태와 층 선호도를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, ‘인수 0원’ 확인이 먼저다
현재 신건 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 299,541,666원의 87.8%이고 최신 거래 298,000,000원보다도 낮아, 가격만 보면 검토할 이유가 분명한 물건입니다. 그러나 권리구조는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 최종성은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 가정은 인수 0원이지만 세금 우선배당 변수가 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 통과, 권리는 배당 확정 전까지 조건부”입니다. 특히 유찰이 진행될수록 표면 최저가보다 낙찰가 + 실제 인수액으로 계산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
