춘천지방법원 2025타경2509. 원주시 흥업면 사제리 1285 일대 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중입니다. 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 건물이며 사용승인일은 1998.01.06입니다. 소유자는 김금옥이고, 현 등기상 농업협동조합중앙회·송선희·김성호의 근저당과 치악새마을금고 가압류, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 확인됩니다.
배당 시나리오상 현재 최저매각가 1,279,682,680원에서는 집행비용 15,196,827원을 제외한 뒤 채권 총액 788,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 475,685,853원으로 계산됩니다. 1회 유찰가 1,023,746,144원과 2회 유찰가 818,996,915원에서도 채권 미배당액은 0원입니다. 따라서 제공된 배당 가정에서 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2509 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리 1285 · 광터길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 · 지하1층/지상3층 · 사용승인일 1998.01.06 |
| 토지 | 119.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김금옥 |
| 감정가 / 최저가 | 1,279,682,680원 / 1,279,682,680원 (신건) |
| 청구액 | 254,023,212원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 공시지가 | 183,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현재 배당 가정상 인수 0원
등기부에는 오래된 권리와 말소 이력이 다수 존재하지만, 현재 소유자 김금옥의 소유권이전은 2011.07.20이고, 이후 농업협동조합중앙회 근저당 292,800,000원, 송선희 근저당 190,000,000원, 김성호 근저당 156,000,000원, 치악새마을금고 가압류 150,000,000원 및 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리 판정에서는 이 현존 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 물건 자체 검증이 우선
동일 유형의 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않아 감정가 1,279,682,680원이 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 1,279,682,680원이고, 제시된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 1,023,746,144원, 2회 유찰 시 818,996,915원입니다. 다만 이 물건은 근린생활시설·숙박시설과 토지가 결합된 형태이고 토지 일부 현황도로 및 제시외 건물 경계 문제가 있으므로 단순 할인율보다 현황·경계 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,279,682,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,196,827원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 292,800,000원 | 292,800,000원 |
| 2. 근저당 · 송선희 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김성호 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 가압류 · 치악새마을금고 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 475,685,853원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 788,800,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 475,685,853원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 숙박시설, 2층·3층은 숙박시설, 옥탑층은 계단실 등, 지하층은 보일러실 및 저수조 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 원주시 흥업면 사제리 소재 거장아파트 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·창고·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 119.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 현황 차이. 토지 일부는 공부상 지목이 ‘대’이나 실제 도로로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상3층이며, 기본 위생·급배수설비와 객실부분 보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 제시외 건물 중 차고 일부가 인접지에 위치할 가능성이 있으므로 실제 경계와 제시외 건물의 위치 관계를 확인하세요.
- 현황도로. 공부상 ‘대’인 토지 일부가 도로로 사용되는 상태를 현장에서 확인하고 실제 이용 가능한 범위를 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각 범위를 원본 매각물건명세서와 대조하세요.
- 숙박·근린시설 현황. 감정평가상 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중인 건물의 실제 점유·영업·시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제3구역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한을 이용계획과 함께 검토하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰률만으로 적정 응찰가를 판단하지 말고 토지·건물 현황을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 경계와 이용상태’가 승부처
제공된 배당 시나리오만 보면 이 사건은 현재 회차부터 2회 유찰까지 채권 미배당액이 모두 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격을 판단할 실거래 자료는 없으며, 물건 자체에는 공부상 대지 일부의 현황도로 이용과 제시외 차고의 인접지 위치 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 실제 경계·현황도로·제시외 건물 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
