🏠 165,600,000원 📊 최근평균 170,500,000원 💰 시세대비 97.1% 🛡️ 인수 0원
청주지방법원 2025타경30133. 충주시 용산동 충주용산3주공아파트 309동 3층 303호 아파트입니다. 감정평가서상 방3·거실·주방·화장실·현관·발코니 등으로 이용 중이고, 2003.07 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층입니다. 권리의 기준점은 2014.04.28 설정된 주식회사국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 디지비캐피탈 근저당 24,000,000원, 2024년 케이비국민카드 가압류 8,226,145원, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 이범구·조의일 각 2분의 1 공유지분으로, 2024.10.01 상속을 원인으로 2025.05.29 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 소유권 변동은 경매개시결정 이후 등기됐지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다. 가격 측면에서도 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아, 권리와 가격이 동시에 무리하지 않은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30133 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 남산로 114, 309동 3층303호 (용산동,충주용산3주공아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.64㎡ · 방3·거실·주방·화장실·현관·발코니 등 · 15층 중 3층 |
| 소유자 | 이범구 2분의 1 · 조의일 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 165,600,000원 / 165,600,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사아이엠캐피탈 / 16,711,467원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.28 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
기존 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2014.04.28 국민은행 근저당권입니다. 이후의 디지비캐피탈 근저당권 24,000,000원, 케이비국민카드 가압류 8,226,145원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 평균의 97.1%
용산주공3차 전용 59.64㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 170,500,000원, 최신 2026.08 거래는 170,000,000원입니다. 신건 실질취득액은 인수액이 없어 최저가와 같은 165,600,000원이며, 최근 12개월 평균의 97.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.64㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 14 | 172,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.64㎡ | 15 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 59.64㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.64㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.64㎡ | 14 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 59.64㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 59.64㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.64㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.64㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 평균 | 59.64㎡ | 12건 | 170,500,000원 |
거래 범위는 137,000,000원~180,000,000원이고, 신건 최저가 165,600,000원은 최근 평균 170,500,000원과 최신 거래 170,000,000원을 모두 밑돕니다. 따라서 이 사건은 예시처럼 “신건 자체가 최근 시세보다 비싼” 유형은 아닙니다. 다만 3층 개별 물건의 상태·향·수리 정도는 실거래 평균에 반영되지 않으므로, 평균보다 낮다는 사실만으로 곧바로 응찰가를 확정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,226,145원 | 8,226,145원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,255,455원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 128,226,145원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 34,255,455원이 계산됩니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,600,000원 | 128,226,145원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,480,000원 | 128,226,145원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,984,000원 | 103,700,224원 | 24,525,921원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 24,525,921원 발생하지만, 제공된 권리분석에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되지 않고 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 이 사건에서 확인되는 핵심은 “미배당 채권이 곧 매수인 인수액이 되는 구조가 아니다”라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 용산초등학교 남측 도로 월편에 위치하며 용산주공2·3단지, 남산하이빌아파트, 서측 주상복합부동산, 후면 단독주택 등이 형성된 지역입니다. 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 있어 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 교통사정은 무난합니다.
- 단지. 용산주공3차는 980세대, 2003.07.18 준공 단지이며 본건은 15층 건물 중 3층입니다.
- 설비. 가스 개별보일러 난방, 위생설비, 승강기, 화재경보 및 소화전설비를 갖추고 있으며 상태는 보통입니다.
- 도로. 단지 동측은 광로, 북측 및 서측은 중로와 접해 인접도로 상태가 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 충주용산초등학교 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 551,100원/㎡, 토지면적 48,867㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유상태를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2014.04.28 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 실질취득 165,600,000원은 최근 12개월 평균 170,500,000원의 97.1%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 함께 비교해 상한가를 정하세요.
- 저층 보정. 본건은 3층이며 최근 거래에는 1층부터 15층까지 섞여 있습니다. 단순 평균 외에 층·향·내부 상태를 따로 보정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격도 최근 시세 범위 안
이 사건의 장점은 구조가 단순하다는 점입니다. 말소기준 국민은행 근저당권 이후 권리들은 매각으로 정리되고, 제공된 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 실질취득 165,600,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 170,500,000원의 97.1%이고 최신 거래 170,000,000원보다 낮습니다.
다만 “등기상 인수 0”과 “현장 점유가 완전히 확인됐다”는 같은 말이 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 마지막 확인 포인트는 점유와 임대차입니다. 그 부분이 원본 확인에서 문제없이 정리된다면, 이 물건은 권리 부담은 낮고 신건 가격도 최근 실거래 범위 안에 있는 아파트로 볼 수 있습니다.