청주지방법원 2025타경30553. 충주시 호암동 호반아파트 104동 1층 104호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 105,000,000원이고 매각기일은 2026.08.24입니다. 현재 소유권은 2024년 상속을 원인으로 박연수·박서연·박성환·박두환의 공유 형태입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2002.05.14 설정된 주식회사제일은행 근저당 36,000,000원이 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤 2006년 근저당 9,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격도 신건치고는 비교 지점이 분명합니다. 동일 면적 59.76㎡의 최근 12개월 거래 8건 평균은 116,125,000원, 최신 거래는 2026.02의 115,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.4%이며, 최근 거래 흐름은 과거 표본보다 3.1% 높은 방향입니다. 전체 12건 평균 114,958,333원만이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 놓고 봐도 신건 최저가가 아래에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 호암동 547-6 호반아파트 104동 1층104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 15층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 박두환·박서연·박성환 각 9분의 2, 박연수 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 21,923,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 1994.02.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1994년 한국주택은행 근저당 15,600,000원은 2002.05.16 해지로 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2002.05.14 설정된 주식회사제일은행 근저당 36,000,000원입니다. 2006.07.31 설정된 주식회사한국스탠다드차타드제일은 근저당 9,000,000원과 2025.08.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
호반현대 동일 면적 59.76㎡의 실거래 표본입니다. 전체 12건 평균은 114,958,333원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 8건 평균은 116,125,000원, 최신 거래는 2026.02의 115,000,000원, 최근 거래 추세는 이전 표본 대비 3.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.76㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2025.09 | 59.76㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2025.05 | 59.76㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 59.76㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2025.02 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 59.76㎡ | 10 | 113,000,000원 |
| 2024.10 | 59.76㎡ | 6 | 117,500,000원 |
| 2024.09 | 59.76㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.76㎡ | 8건 | 116,125,000원 |
현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 90.4%입니다. 최신 거래 115,000,000원보다도 낮아 신건 단계에서도 가격 비교상 우위가 있습니다. 다만 본건은 1층이고 최근 거래에는 여러 층이 섞여 있으므로, 단순 평균만으로 개별 호수 가치를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드제일은 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,730,000원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 합계 45,000,000원이 모두 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 57,730,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주고등학교 남측 인근이며 학교·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 1층 104호이며 사용승인일은 1994.02.25입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 평지 아파트 부지이며 동측 왕복 2차선 포장도로, 북측 노폭 약 8M 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 406,900원/㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 거래 표본. 호반현대 374세대, 동일 면적 59.76㎡ 거래 12건이 확인되며 최근 12개월 거래는 8건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 최저가가 낮지만 본건은 1층이므로 동일 단지의 층별 가격 차이를 함께 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2002.05.14 근저당이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 관리비 확인. 아파트의 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.08.24입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2002년 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 신건 최저가 105,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 116,125,000원의 90.4%이고 최신 거래 115,000,000원보다도 낮다는 점입니다. 최근 거래 추세 역시 이전 표본 대비 3.1%입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 본건은 1층이므로, 권리 원본과 실제 점유, 층별 가격 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
