인천지방법원 2025타경33933. 김포시 대곶면 쇄암리 455-21의 토지와 공장·사무실을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 2,593㎡ 공장용지이며 공업용으로 이용 중이고, 건물 기호 2~4는 공장 작업장, 기호 5는 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.02.15 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

권리구조만 보면 후순위 권리가 다수 얽혀 있어 복잡해 보이지만, 매수인에게 그대로 넘어오는 권리와 채권자의 미배당은 다른 문제입니다. 현재 최저가 1,147,941,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 1,134,061,590원이 말소기준 근저당에 배당되고, 뒤 순위 채권은 대규모 미배당이 발생합니다. 이 미배당액 자체가 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 기준은 2022.02.15

핵심은 2022.02.15 중소기업은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 9번 중소기업은행 근저당 400,000,000원, 2024.05.17 을구 11번 중소기업은행 근저당 720,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 등기부에 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후

세 사람 모두 전입일이 말소기준일 2022.02.15보다 늦습니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 신고를 제거할 대상 없이 실제 임차인은 3명입니다. 다만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다.

③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 판단은 별개

감정가는 3,346,766,800원, 현재 최저매각가는 1,147,941,000원으로 감정가 대비 약 34.3%입니다. 3회 유찰 결과 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 공장·토지의 실제 거래시세 비교 없이 이 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,147,941,000원 가정)

채권 총액 7,736,350,763원 중 예상 배당은 1,134,061,590원이고 미배당은 6,602,289,173원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 기호 2~4는 공장 작업장, 기호 5는 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중입니다. 토지는 공업용 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 김포시 대곶면 쇄암리 석정초등학교 서측 인근으로, 중·소규모 공장과 농경지·농가주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행빈도 등을 고려하면 대중교통은 다소 불편합니다.
• 건물. 기호 2~4는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 기호 5는 일반철골 샌드위치판넬지붕 3층이며 사용승인일은 2015.11.12입니다.
• 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지지표. 공시지가 359,000원/㎡, 공장용지 2,593㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 세금 우선배당. 국민건강보험공단·국·김포시 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인 현장점유. 실제 임차인 3명은 대항력이 없지만, 낙찰 후 인도·명도 과정과 실제 사용구획을 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 시설. 천막시설물과 제시외 컨테이너의 소유·철거·사용관계를 확인하고, 매각 제외 철제 컨테이너박스 2개를 매각대상과 혼동하지 않아야 합니다.
• 호이스트크레인. 목록 2·3 건물 내 호이스트크레인 3ton은 건물에 포함해 평가·매각된다는 점을 기준으로 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 공장·토지의 실제 거래가격과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘산업용 부동산 자체’를 봐야 한다

이 사건은 등기부의 채권자가 많아 겉으로는 복잡하지만, 매수인 관점의 핵심 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.15 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매 등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.

반면 투자성 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 3,346,766,800원에서 3회 유찰돼 1,147,941,000원까지 내려왔지만, 시세 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 국세·지방세 압류, 매각 제외 컨테이너, 건물 사이 천막시설물, 제시외 물건, 호이스트크레인, 토지이용 규제와 공장·토지의 환금성까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 입찰 난도는 현장과 가격 검증에서 올라가는 물건입니다.