춘천지방법원 2025타경20996. 원주시 관설동 1770-1에 있는 토지와 건물로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택·계단실입니다. 토지는 226.8㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 사건은 채권자 박신나의 강제경매로, 청구액은 69,411,094원입니다. 등기부상 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.10.30. 강제경매개시결정입니다.
문제는 점유관계입니다. 매각물건명세서·현황조사에 확인되는 점유자는 8명이며, 이 가운데 손효성·승장(주)·김찬섭은 보증금이 확인됩니다. 배당자료에서는 세 보증금 합계 93,500,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 나머지 5명은 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·보증금 미상으로 보고 추가 인수 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 관설동 1770-1 · 치악고교길 45-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 근린생활시설 및 단독주택, 계단실 |
| 토지 | 226.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 4층 / 옥탑1층 |
| 소유자 | 김지선 · 2023.08.10. 소유권이전(2023.01.23. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 900,138,400원 / 900,138,400원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 박신나 / 69,411,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 늦지만 점유자가 먼저다
2006년 설정된 관설동새마을금고 근저당권 2건 (채권최고액 104,000,000원·256,000,000원)은 등기부상 이미 말소됐고, 과거 전세권 65,000,000원과 35,000,000원 역시 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.10.30. 강제경매개시결정입니다. 이 개시결정은 매각으로 소멸하지만, 여러 점유자의 전입일이 그보다 앞서 있다는 점이 핵심입니다.
② 임차인·점유자 — 최소 인수액과 미상 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손효성 | 301호 | 2024.07.15 | 78,000,000원 | 2026.01.06 | 대항력 有 | 78,000,000원 인수 |
| 최진관 | 미상 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 전성호 | 미상 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 강호병 | 미상 | 2025.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 임유정 | 미상 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 권건우 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 승장(주) | 미상(현황서상 302호) | 2024.12.23 | 500,000원 | 미상 | 대항력 有 | 500,000원 인수 |
| 김찬섭 | 미상(현황서상 1층) | 2023.03.28 | 15,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 15,000,000원 인수 |
확인되는 보증금은 총 93,500,000원입니다. 배당자료는 손효성 78,000,000원, 승장(주) 500,000원, 김찬섭 15,000,000원을 모두 대항력 有·우선변제권 無로 보고 전액 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 최저매각가 900,138,400원에 낙찰될 경우 실질취득 최소액은 993,638,400원입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 그대로 붙는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 900,138,400원 | 93,500,000원 | 993,638,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 720,110,720원 | 93,500,000원 | 813,610,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 576,088,576원 | 93,500,000원 | 669,588,576원 | 0원 |
위 실질취득 최소액은 확인된 인수액 93,500,000원만 더한 값입니다. 보증금 미상 점유자 5명의 실제 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 900,138,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,401,384원 |
| 인수 · 손효성 보증금 | 78,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 승장(주) 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 인수 · 김찬섭 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 박신나 | 69,411,094원 | 69,411,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 819,325,922원 |
배당자료상 신청채권자 청구액 69,411,094원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 반면 확인된 임차보증금 93,500,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 치악고등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 주를 이루고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 등을 고려한 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설 및 단독주택, 계단실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 4층/옥탑1층이며 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 플라스틱 새시 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 226.8㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 756,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(단관지구), 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 5명 확인. 최진관·전성호·강호병·임유정·권건우의 실제 점유부분, 임대차보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 확인된 인수액 93,500,000원 반영. 손효성 78,000,000원, 승장(주) 500,000원, 김찬섭 15,000,000원은 배당자료상 매수인 인수입니다.
- 신건 실질취득 최소 993,638,400원. 입찰가는 낙찰대금만이 아니라 인수보증금을 더한 총 부담액 기준으로 계산해야 합니다.
- 유찰 시에도 인수 별도. 1회 유찰 시 실질취득 최소 813,610,720원, 2회 유찰 시 669,588,576원이며 미상 보증금은 별도입니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각조건이 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 다수 점유자가 확인되므로 명도 난도와 각 점유공간의 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “900,138,400원짜리 신건”으로 보면 안 된다
등기부만 보면 과거 근저당과 전세권이 이미 말소돼 단순해 보입니다. 그러나 실제 위험은 2025.10.30. 말소기준권리보다 앞선 점유관계에 있습니다. 확인된 보증금만 93,500,000원이 매수인에게 승계되는 계산이고, 최진관·전성호·강호병·임유정·권건우 5명의 보증금은 아직 미상입니다. 신건에서 확인된 금액만 반영해도 실질취득은 993,638,400원입니다.
따라서 이 사건은 최저가가 얼마냐보다 최종 인수보증금이 얼마냐가 먼저입니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격을 시세 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 확인된 인수액만으로도 부담이 크고, 미상 보증금 5명이 추가 변수이므로 임대차관계가 확정되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
