청주지방법원 2025타경30684. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 106동 603호가 2회 유찰되어 최저매각가 105,600,000원에 나왔습니다. 전용면적은 59.8332㎡, 철근콘크리트구조 17층 건물의 6층 아파트입니다. 감정가 165,000,000원에서 최저가가 64% 수준으로 내려온 상태입니다.
이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부상 최초 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 2019년 주택도시보증공사로 신탁등기가 이루어졌다가 같은 해 신탁재산의 귀속으로 소유권이 다시 돌아왔습니다. 그보다 앞서 설정된 주식회사우리은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.
여기서 중요한 것은 두 가지입니다. 먼저 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조인지 확인해야 합니다. 이어서 등기부에 남은 민간임대주택 및 금지사항 관련 기재가 매각 이후 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원인 것과 모든 확인사항이 끝났다는 것은 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 6층 603호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 96 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8332㎡ · 17층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 106,997,422원 |
| 감정가 | 165,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 단지 정보 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
| 건물 이용 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 임대주택 등기는 별도 확인
핵심 말소기준권리는 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 54,003,600,000원이며 공동담보목록이 있는 근저당입니다. 같은 날 공동담보 해제에 따른 채권최고액 변경 62,160,000원도 기재되어 있습니다. 큰 채권최고액을 이 세대만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 되며, 공동담보관계 및 변경등기 내용을 함께 대조해야 합니다.
2023.11.08 등기된 안치현의 주택임차권은 위 근저당보다 후순위입니다. 2025.07.24 이루어진 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 후순위로, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 91,990,000원, 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 안치현 1명입니다. 전유부분 건물 전체에 대해 주택임차권등기가 되어 있으며, 임대차계약일은 2019.09.16, 전입신고 및 점유개시일은 2020.03.10입니다. 확정일자는 2023.09.25입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 안치현 전유부분 건물 전부 · 주거 |
전입 2020.03.10 확정 2023.09.25 임차권등기 2023.11.08 |
91,990,000원 | 대항력 없음 우선변제 별도 확인 인수 0원 승계신고 아님 |
안치현은 주택임차권등기권자로서 배당요구가 있는 것으로 확인됩니다. 다만 확정일자와 배당요구가 있다고 해서 선순위 근저당보다 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 현재 예상배당표에서는 근저당권 배당으로 매각대금이 소진되는 구조이므로, 임차보증금의 실제 배당 가능성과 순위는 원본 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
신청채권자인 주택도시보증공사는 경매신청 채권자입니다. 이를 안치현과 별개의 임차인으로 계산하거나, 보증금 승계신고가 있다고 임의로 해석해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 72.0%
신우희가로아파트 동일 평형대의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 146,625,000원입니다. 감정가 165,000,000원과 달리 현재 최저매각가 105,600,000원은 최근 거래 평균의 72.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.83㎡ | 6 | 146,000,000원 |
| 2026.10 | 59.83㎡ | 7 | 142,000,000원 |
| 2026.10 | 59.83㎡ | 12 | 147,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 16 | 143,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 17 | 143,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 2 | 142,500,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,625,000원 |
최근 거래가격은 142,000,000원부터 160,000,000원까지 분포합니다. 최신 거래금액으로 제시된 2026.10 거래는 146,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 146,625,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다.
특히 동일한 6층, 전용 59.83㎡ 거래가 2026.10에 146,000,000원으로 확인된다는 점도 참고할 만합니다. 다만 층수와 면적이 유사하다는 이유만으로 개별 호수의 향, 내부 상태, 수리 여부까지 동일하다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,278,400원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 103,321,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 106,997,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당의 54,003,600,000원은 공동담보 관련 등기 채권최고액으로, 개별 세대의 실제 확정 채무나 최종 배당액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 집행비용 2,278,400원을 제외한 103,321,600원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 경매를 신청한 주택도시보증공사는 예상배당 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.
전체 채권최고액 등을 이용한 계산상 미배당액은 54,007,275,822원으로 표시되지만, 공동담보 채권최고액을 포함한 산술적 결과입니다. 이를 해당 아파트 한 세대에서 확정된 실제 채권부족액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 선순위 근저당권자가 전액 배당받지 못하더라도, 그 사실만으로 후순위 채무를 매수인이 자동 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
현재 회차는 2회 유찰된 감정가 64% 구간입니다. 추가 유찰 시의 예정 가격을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 (약 51%) | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 (약 41%) | 67,584,000원 | 65,967,488원 | 0원 |
현재와 추가 유찰 시나리오 모두에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 이는 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 이전되는 구조가 아니기 때문입니다. 따라서 가격이 내려가면 그만큼 실질취득가격도 내려가는 형태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 소재 중앙탑초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 분포하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량으로 물건에 접근할 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 6층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다. 외벽은 페인팅, 내부는 벽지 및 인테리어 마감으로 조사되었습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 토지이용 규제. 지구단위계획구역과 충주지식기반형기업도시 개발구역에 포함되며, 학교 관련 상대보호구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 741세대 아파트 단지로 동일 평형의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 142,000,000원부터 160,000,000원까지 형성되어 있어 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 내부에 출입하지 못해 내부 이용상태는 건축물대장 도면과 외부 관찰을 토대로 판단되었습니다. 실제 내부 수리 상태 및 하자 여부는 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 및 공동담보. 2018.01.17 우리은행 근저당 설정, 공동담보목록 제2018-71호, 근저당권 변경등기를 원본에서 확인하세요. 공동담보 전체 채권최고액을 이 세대의 개별 확정채무로 오인하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차권. 안치현의 전입일 2020.03.10과 임차권등기일 2023.11.08, 보증금 91,990,000원, 배당요구 및 대항력 판정을 다시 대조하세요. 예상 인수액은 0원이지만 실제 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 2019.09.24 부기된 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 방법을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02 등기된 임대의무 및 임대료 제한 관련 사항이 매수인에게 미치는 영향을 관련 기관과 전문가를 통해 확인하세요.
- 경매 진행. 주택도시보증공사의 예상배당액이 0원이므로 실제 매각기일 유지 여부와 절차 변경사항을 확인하세요.
- 응찰가 상한. 현재 최저가가 최근 시세의 72.0%인 것은 장점이지만, 낙찰가가 올라가면 가격 차이는 축소됩니다. 최근 거래 평균 146,625,000원과 최신 거래 146,000,000원을 함께 참고하세요.
- 내부·명도. 내부 출입이 이루어지지 않은 물건이므로 실제 점유자, 시설 상태, 수리비 및 인도 절차를 미리 검토하세요.
- 관리비·제세금. 미납 관리비와 매수인 부담 가능 항목, 당해세 및 배당순위의 변동 가능성을 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 확인은 아직”
이번 물건의 특징은 가격 경쟁력이 명확하다는 점입니다. 2회 유찰을 거친 최저매각가 105,600,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 146,625,000원의 72.0%입니다. 2026.10 최신 거래인 146,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
임차인 안치현의 보증금 91,990,000원도 선순위 대항력 보증금으로 인수하는 구조가 아닙니다. 말소기준권리는 2018.01.17 우리은행 근저당이고 전입일은 2020.03.10이므로, 제시된 권리관계와 예상배당 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 저가 아파트 경매로만 접근하기에는 확인할 사항이 있습니다. 금지사항등기, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당의 실제 처리, 현재 점유 상태가 그것입니다. 특히 등기부에 남은 임대주택 관련 기재의 매각 후 효력을 확인하는 것이 중요합니다.
종합하면 권리상 보증금 인수 부담은 낮고 가격 메리트는 큰 반면, 등기상 특수사항을 확인해야 하는 물건입니다. 확인사항이 해소된다면 현재 회차는 충분히 검토할 가치가 있습니다. 반대로 등기와 점유관계가 정리되지 않았다면 할인율만을 이유로 입찰할 물건은 아닙니다. 가격은 합격, 최종 입찰 판단은 권리 원본 확인 후.
