청주지방법원 2025타경30684. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 106동 603호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 2018.01.17 주식회사신우산업개발 명의로 소유권보존이 된 날 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2019년 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳤으며, 2023.11.08 안치현 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차인의 전입일은 2020.03.10으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
가격 쪽은 반대입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 165,000,000원인데, 신우희가로아파트 전용 59.83㎡대 최근 12개월 12건 평균은 147,166,666원, 최신 2026.08 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 112.1%이므로, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8332㎡ · 17층 건물 내 6층 603호 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,997,422원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력은 없지만 등기 확인 포인트가 있다
말소기준은 2018.01.17 주식회사우리은행 근저당권입니다. 안치현의 전입일 2020.03.10과 임차권등기일 2023.11.08은 모두 그보다 늦습니다. 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안치현 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.10 | 2023.09.25 | 91,990,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 0원 |
안치현은 실제 임차인 1명이며 보증금은 91,990,000원입니다. 전입일 2020.03.10이 말소기준일 2018.01.17 뒤이므로 대항력은 없고, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당요구는 2023.11.08 접수돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도의 보증기관 보증금을 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 1.65억은 최근 시세 이상
신우희가로아파트 전용 59.83㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 147,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 150,000,000원입니다. 현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 112.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 147,166,666원 |
실거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원이고 최근 12개월 평균은 147,166,666원입니다. 최저가 165,000,000원은 이 평균의 112.1%이므로 현재 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 매수인 인수액이 0원이어서 실질취득도 그대로 165,000,000원이며, 시세 비교 기준 역시 최저가와 동일한 165,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 161,890,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,997,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 54,110,597,422원 중 채권자 예상배당은 161,890,000원, 미배당은 53,948,707,422원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 같지 않습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 53,948,707,422원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 53,981,245,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 54,007,275,822원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 6층 603호입니다.
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근으로, 주위에 아파트단지·학교·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중앙탑중학교·충주중앙탑초등학교·중앙탑고등학교 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 거래. 741세대, 2018.01.15 준공 단지이며 전용 59.83㎡대 최근 거래 12건은 140,000,000원~150,000,000원 범위입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 내부 출입은 하지 못했고, 내부는 건축물대장 현황도면과 외부관찰을 토대로 판단됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 확인. 신건 실질취득 165,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.1%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 임차인. 안치현의 전입일 2020.03.10, 확정일자 2023.09.25, 임차권등기일 2023.11.08과 보증금 91,990,000원을 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 채권최고액 54,003,600,000원과 1-1번 변경등기 62,160,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인하세요.
- 민간임대주택 표시. 갑구의 금지사항등기와 민간임대주택등기가 현재 등기상 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 현장조사에서 내부 출입이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 시설은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행과 신청채권자에게 큰 미배당이 발생하는 구조지만, 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 0원 인수”가 “가격상 저가”는 아니다
이 사건은 실제 임차인 안치현의 전입이 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 금액 기준 매수인 인수도 0원입니다. 다만 신건 실질취득 165,000,000원은 최근 12개월 평균 147,166,666원의 112.1%이고 최신 거래 150,000,000원도 넘어섭니다.
여기에 을구 1번·1-1번 근저당 변경 내용과 갑구의 금지사항등기·민간임대주택등기라는 원본 확인 포인트도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수 위험은 낮지만 현재 가격 메리트는 없고, 등기 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 일관됩니다.
