청주지방법원 2025타경30711. 충주시 목행동 새한아파트 102동 11층 1110호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신대선이고, 권리분석의 기준은 2015년 3월 2일 설정된 국민은행 근저당권 68,880,000원입니다. 그 뒤 2025년에 설정된 충북신용보증재단 가압류 20,000,000원과 국민은행 가압류 6,916,001원, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 가압류와 근저당이 여러 차례 등장하지만 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 것은 말소기준권리인 2015년 국민은행 근저당과 그 이후 권리들입니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격 판단이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30711 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 목행동 508-35 새한아파트 102동 11층1110호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 신대선 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 35,613,078원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 대항력 임차권은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2015.03.02. 국민은행 근저당권이며, 이후 설정된 충북신용보증재단 가압류 20,000,000원, 국민은행 가압류 6,916,001원 및 2025.08.18. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높은 신건 가격
새한아파트 동일 면적 59.94㎡의 최근 12건 거래는 72,000,000원~115,000,000원 사이에 분포하고, 최근 12개월 평균은 88,500,000원입니다. 현재 최저가 95,000,000원은 이 평균의 107.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 2 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 9 | 102,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 11 | 92,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 88,500,000원 |
특히 대상 물건과 같은 11층 거래가 2025년 11월 92,000,000원에 있었고, 현재 최저가는 이보다 3,000,000원 높습니다. 반면 가장 최근인 2026년 8월 3층 거래는 115,000,000원입니다. 최근 거래 편차가 상당하므로 최신 한 건만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 평균 88,500,000원과 각 층의 실제 거래 분포를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,110,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 68,880,000원 | 68,880,000원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 6,916,001원 | 4,010,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 95,000,000원 가정 시 채권 총액 95,796,001원 중 92,890,000원이 배당되고 2,906,001원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 2,906,001원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 21,564,001원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 36,490,401원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건은 임차인이나 선순위 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰은 권리 부담을 키우는 것이 아니라 매수가격 자체를 낮추는 효과로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물의 11층 1110호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 주변환경. 목행초등학교 남서측 인근으로 아파트단지와 중소규모 공장, 농수산물도매시장, 물류센터 등이 혼재하며 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 6차선 도로, 남측과 북측으로 각각 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 단지. 새한아파트는 444세대이며 사용승인일은 1995.11.23.입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 88,500,000원의 107.3%입니다. 평균보다 높은 가격이라는 점을 입찰가 상한에 반영해야 합니다.
- 동일층 거래 확인. 대상은 11층이고 최근 자료 중 2025.11. 11층 거래는 92,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 3,000,000원 높습니다.
- 가격 편차 확인. 같은 59.94㎡ 거래도 72,000,000원에서 115,000,000원까지 차이가 큽니다. 내부 상태·향·수리 여부 등 개별 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2015.03.02. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 인도 과정에 영향을 주는 점유상태는 현장과 집행기록을 통해 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 규제 확인. 준공업지역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 규제의 실제 영향을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 비교가 필요하다”
이 물건은 임차인이 없고, 매수인이 승계할 권리도 없어 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 말소기준인 2015년 국민은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 88,500,000원보다 7.3% 높습니다. 최신 2026.08. 거래 115,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 거래 범위가 72,000,000원~115,000,000원으로 넓고 같은 11층의 2025.11. 거래도 92,000,000원이었습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리 안전, 가격은 보수적으로 비교”입니다. 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
