청주지방법원 2025타경30716. 충주시 칠금동 코오롱동신아파트 204동 4층 403호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 황현정이고, 2018.10.02. 거래가액 147,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 108,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 남아 있는 국민건강보험공단 압류와 농림수산업자신용보증기금관리기관농업·농협은행·농업협동조합중앙회 가압류, 2025.08.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 이 물건은 유찰 없는 신건이라 감정가 228,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 216,083,333원, 최신 2026.07 거래는 200,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 105.5%이므로, 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30716 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 칠금동 825 코오롱동신아파트 204동 4층403호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 금릉로 14 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 75.626㎡ · 제204동 제4층 제403호 |
| 소유자 | 황현정 · 단독소유 · 2018.10.02. 소유권이전 · 거래가액 147,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 80,899,766원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계 자체를 소유자 점유로 단정할 수는 없습니다. 등기부 기준으로는 2018.10.02. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이며, 현재 효력이 남은 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 분류돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 105.5%
코오롱동신 동일 면적 75.63㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 216,083,333원이고, 거래 범위는 200,000,000원~250,000,000원입니다. 최저매각가 228,000,000원은 이 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.63㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 75.63㎡ | 12 | 233,000,000원 |
| 2026.06 | 75.63㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 75.63㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 75.63㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 75.63㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2026.04 | 75.63㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 75.63㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 75.63㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 75.63㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 75.63㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 75.63㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 평균 | 75.63㎡ | 12건 | 216,083,333원 |
최신 거래는 2026.07 200,000,000원이고, 최근 거래 중 최고가는 250,000,000원입니다. 개별 거래 편차가 큰 단지이지만, 가격 메리트를 판단할 때 우선해야 하는 최근 12개월 평균과 비교하면 현재 최저가는 105.5%입니다. 따라서 신건 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 87,601,745원 | 87,601,745원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,459,131원 | 15,459,131원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 31,269,576원 | 12,947,124원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 58,412,475원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 300,742,927원, 채권자 예상배당 합계는 224,008,000원, 미배당액은 76,734,927원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정 기준이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 76,734,927원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 121,696,527원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 157,665,807원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차 0원입니다. 다만 실제 유찰 여부는 현재 단지 경매통계 평균 유찰 0.0회와 매각률 100.0%도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄금초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 대체적으로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 노선·배차간격을 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 제204동 제4층 제403호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 전기설비·난방설비·위생 및 급배수설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 공시지가는 481,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 탄금초등학교·탄금중학교 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지. 코오롱동신은 920세대이며 사용승인 관련 기준일은 1997-10-28입니다. 동일 면적 최근 거래는 12건입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 평균 216,083,333원의 105.5%입니다. 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 2026.07 동일 면적 거래는 200,000,000원입니다. 개별 층·상태 차이를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 현재 남은 압류·가압류는 말소기준 이후로 분류돼 매각 소멸 대상이지만, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시나리오이며 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018.10.02. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 현재 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 점유·임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 신건 최저가가 228,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 216,083,333원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 105.5%이므로 현재 회차에는 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 응찰가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
