청주지방법원 2025타경30721. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 104동 10층 1004호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 전용면적 비교 대상은 59.9533㎡입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준은 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당이고, 정미영의 전입일 2020.12.01.과 임차권등기는 그보다 뒤에 있습니다.
금액 기준으로는 배당 시뮬레이션이 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 이 물건에는 민간임대주택등기와 금지사항등기가 함께 존재하고, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사의 임차보증금반환채권 양수 및 대항력·우선변제권 승계가 적혀 있습니다. 따라서 금전적 인수 0원과 별개로 이 표시들의 매각 후 효력은 입찰 전 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제10층 제1004호 · 지하2층/지상15층 건물 |
| 비교 전용면적 | 59.9533㎡ |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,959,010원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 사용승인 2018.01.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 금액 인수는 0원
말소기준권리는 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 등기 데이터에는 최초 채권최고액 54,003,600,000원이 기재되고, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 62,280,000원 및 공동담보 해제가 별도로 나타납니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액을 54,003,600,000원으로 적용하고 있습니다.
정미영은 2016.05.04. 임대차계약, 2020.11.16. 확정일자, 2020.12.01. 전입·점유개시, 보증금 120,990,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 전입일이 2018.01.17. 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 경매 매각에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 별도 보증금으로 합산하지 않는다
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,990,000원 | 2020.12.01 / 2020.11.16 | 없음 | HUG 승계 기재 | HUG 양수 |
매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 경매신청채권자로서 정미영의 임차보증금반환채권 양수인이고 “대항력 및 우선변제권 승계”라고 적혀 있습니다. 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 정미영의 보증금반환채권을 양수한 관계이므로, 정미영의 120,990,000원과 주택도시보증공사의 청구액을 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.68억은 최근 평균의 114.2%
신우희가로아파트의 동일 면적대 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 147,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 150,000,000원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.2%로, 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 경매가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83~59.95㎡ | 12건 | 147,166,666원 |
표본 최저는 140,000,000원, 최고는 150,000,000원이고 최신 거래 역시 150,000,000원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 구간이므로 ‘신건이라 싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 164,848,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 124,959,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 53,963,711,010원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼야 최근 거래권에 접근한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 168,000,000원 | 0원 | 53,963,711,010원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 0원 | 53,996,840,610원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 0원 | 54,023,344,290원 |
현재 신건 최저가 168,000,000원은 최근 거래범위 140,000,000원~150,000,000원보다 높습니다. 제공된 다음 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 134,400,000원, 2회 유찰 시 107,520,000원이며, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상15층 건물의 제10층 제1004호입니다.
- 주변환경. 충주중앙탑초등학교 남측 인근으로 공동주택, 초등학교·중학교 등 각급학교와 북서측 근린생활시설이 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 접근. 단지 동측으로 중로와 접하며 이를 통해 진·출입합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며 중로1류와 접합니다.
- 단지·거래. 741세대이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 거르기. 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 147,166,666원의 114.2%입니다. 현 회차에서는 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 정미영 임차권 확인. 전입 2020.12.01., 확정일자 2020.11.16., 보증금 120,990,000원이며 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
- HUG 승계 문구 원문 대조. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인이며 대항력·우선변제권 승계라고 적힌 부분의 정확한 법적 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 날짜 대조. 등기 데이터의 2023.11.13.과 명세서 비고의 2023.11.23. 표기가 서로 다릅니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 원설정 채권최고액 54,003,600,000원과 변경등기 62,280,000원·공동담보 해제의 관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 효력은 별도 확인 대상입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘신건 가격’과 원문 확인이 먼저
이 물건의 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 정미영의 임차권도 말소기준 우리은행 근저당보다 뒤이고 데이터상 대항력이 없습니다. 다만 HUG의 보증금반환채권 양수 및 대항력·우선변제권 승계 기재, 민간임대주택등기·금지사항등기, 우리은행 근저당 변경등기는 원문 확인을 남깁니다.
가격은 현재 회차에서 더 불리합니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 147,166,666원이고 최신 거래는 150,000,000원인데, 신건 최저가는 168,000,000원입니다. 최근 평균의 114.2%인 만큼 ‘경매라서 싸다’는 전제가 성립하지 않습니다. 결론은 금액 인수는 0원이나, 신건 가격은 보류입니다. 권리 원문을 정리한 뒤에도 현재 회차에서 가격을 낮게 평가할 근거는 없습니다.
