청주지방법원 2025타경30721. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 104동 1004호입니다. 전용면적은 약 59.95㎡, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 10층에 위치한 아파트입니다. 단지는 741세대 규모로, 2018년 준공됐습니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 주택도시보증공사가 124,959,010원의 청구금액으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 개인 소유 아파트 경매와는 권리관계가 다릅니다. 등기부에 민간임대주택등기와 금지사항등기가 있고, 임차인의 보증금반환채권은 주택도시보증공사에 양도된 것으로 기재됩니다. 여기에 2018년 우리은행의 공동담보 근저당 및 변경등기가 존재해, 권리 소멸 여부와 실제 배당금액을 구분해 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30721 (강제경매 · 충주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 제104동 제10층 제1004호 도로명주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 96 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9533㎡ · 지상 15층 중 10층 · 지하 2층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 107,520,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,959,010원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2018.01.17 우리은행 근저당권 |
| 임차인 | 정미영 · 보증금 120,990,000원 · 주택임차권등기 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 임차보증금반환채권 양수인 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차인 전입은 나중
말소기준권리는 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 정미영의 주민등록일 및 점유개시일은 모두 2020.12.01로, 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 정미영의 임차권은 말소기준권리에 우선하는 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단됩니다. 해당 근저당권과 후순위 임차권등기 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 채권 양수인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 전유부분 건물 전부 |
120,990,000원 | 2020.12.01 2020.11.16 |
선순위 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 보증공사 양수 |
| 임대차계약일 | 2016.05.04 |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.11.16 |
| 전입·점유개시 | 2020.12.01 |
| 임차권등기 | 등기부 접수 2023.11.13 · 2023카임99 |
| 배당요구 | 신고 내역 있음 · 2023.11.13 |
| 채권 양수인 | 주택도시보증공사 (대항력 및 우선변제권 승계 기재) |
| 매수인 인수 | 0원 예상 · 선순위 대항력 없음 판정 기준 |
보증금 120,990,000원이 최저매각가 107,520,000원보다 크다는 이유만으로 그 차액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 보증금 인수 여부는 금액의 크기보다 대항력의 선후관계에 달려 있습니다. 정미영은 말소기준 근저당 이후 전입한 것으로 기재돼 있어, 일반적인 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수형 경매와 구별됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래의 73.3%, 가격 여유는 있다
신우희가로아파트는 741세대 규모이며, 2018.01.15 준공된 공동주택입니다. 비교 거래는 전용 59.83~59.95㎡대의 2026년 8~10월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 146,625,000원, 최신 거래가는 146,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.83㎡ | 6 | 146,000,000원 |
| 2026.10 | 59.83㎡ | 7 | 142,000,000원 |
| 2026.10 | 59.83㎡ | 12 | 147,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 16 | 143,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 17 | 143,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 2 | 142,500,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59㎡대 | 12건 | 146,625,000원 |
비교 실거래 가격대는 142,000,000~160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 107,520,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%로, 최근 거래가격에 비해 상당한 가격 차이가 있습니다. 특히 최신 거래가 146,000,000원보다도 낮습니다. 권리관계와 점유 문제가 정상적으로 정리된다면 가격 경쟁력은 분명히 존재하는 구간입니다.
단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계돼 있습니다. 본건은 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 이는 시세와 비교해 유리한 최저가를 형성한 요인이지만, 유찰 자체가 안전성을 보증하지는 않습니다. 특히 보증기관이 신청한 경매이며 근저당 변경등기에 확인사항이 있다는 점을 가격 판단과 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
다음 표는 현재 최저매각가로 매각될 경우의 기초 배당 추정입니다. 근저당권자에게 먼저 배당하고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당이 없는 것으로 계산된 형태입니다. 다만 우리은행 근저당권 변경등기의 적용 여부가 확정되지 않은 추정치이므로, 실제 배당순위나 배당액을 확정적으로 나타내는 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,305,280원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 54,003,600,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 124,959,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 107,520,000원 |
집행비용 2,305,280원은 추정치입니다. 위 계산의 채권 미배당 총액은 54,023,344,290원이나, 이는 채권자 측 배당 부족분으로서 매수인에게 해당 금액이 승계된다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 우리은행 변경등기의 채권최고액 62,280,000원 적용 여부 및 보증기관의 우선변제권에 따라 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 예상 금액
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 54,023,344,290원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 54,044,491,298원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 68,812,800원 | 67,174,170원 | 54,061,384,840원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 조건부 시나리오이며 향후 매각기일이나 실제 낙찰 결과를 뜻하지 않습니다. 미배당은 채권자 측 부족액이고 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 각 회차의 배당 추정 역시 근저당 변경등기 검증 전 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 소재 충주중앙탑초등학교 남측 인근입니다. 주변에 공동주택과 초등학교·중학교 등 각급 학교, 북서측 근린생활시설이 혼재한 공동주택지대입니다. 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 동측 중로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 난방, 소화전 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 시멘트 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일 마감 등입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 포함됩니다. 학교 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 367,600원/㎡이고, 대지는 대체로 사다리형입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 수리상태와 현재 점유 상황은 별도 현장확인이 필요합니다.
- 환금성. 741세대 규모 아파트로 비교 가능한 전용 59㎡대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격 범위는 142,000,000~160,000,000원입니다. 거래사례는 존재하지만 본건의 권리·점유·내부 상태에 따라 실제 매도가능가격은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.01.17 우리은행 근저당권이 기준이고, 임차인 전입일 2020.12.01이 그 이후임을 최신 등기부와 주민등록 관련 자료에서 대조해야 합니다. 매수인 인수 예상액 0원 판단의 핵심입니다.
- 근저당권 변경등기 원본 확인. 을구 1번 채권최고액 54,003,600,000원, 을구 1-1번 변경 후 채권최고액 62,280,000원 및 공동담보 해제 문구를 반드시 함께 확인해야 합니다. 변경 효력에 따라 배당순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 보증기관 승계자료 검토. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 정미영의 보증금반환채권 양수인입니다. 채권양도 범위와 대항력·우선변제권 승계, 실제 배당요구 및 배당가능액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 날짜 대조. 등기부 접수일 2023.11.13과 매각물건명세서 비고의 임차권등기일 2023.11.23이 일치하지 않으므로 원본을 기준으로 정리해야 합니다. 주택임차권등기명령 사건은 2023카임99입니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간, 등록상태 및 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다. 일반 근저당권의 소멸과 행정·임대사업 관련 의무의 처리는 구별할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현황조사서, 점유관계, 임차인 퇴거 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 체납비용 점검. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 명도비 및 수리비 등을 별도 검토해야 합니다. 최저매각가와 실제 총투입금액은 같지 않을 수 있습니다.
- 시세와 입찰가격 대조. 최근 12개월 평균 146,625,000원, 최신 거래 146,000,000원, 최근 최저 거래 142,000,000원을 기준으로 내부 상태와 부대비용을 반영한 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 매각기일 전 원본 확인. 2026.11.02 입찰 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리 검증은 아직 남았다”
충주 신우희가로아파트 104동 1004호는 감정가 168,000,000원에서 2회 유찰돼 107,520,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 146,625,000원의 73.3%에 해당합니다. 최신 실거래 146,000,000원과 비교해도 가격 차이가 뚜렷합니다.
임차인 정미영의 전입 및 점유개시일은 말소기준 근저당 이후이므로, 주어진 권리관계상 선순위 보증금 인수형 경매가 아닙니다. 따라서 현재 기준 매수인 인수액은 0원 예상이며, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액도 107,520,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아닌 보증금반환채권 양수인으로 판단해야 합니다.
다만 우리은행 공동담보 근저당권의 54,003,600,000원 원래 채권최고액과 62,280,000원 변경등기, 주택도시보증공사의 승계권리 및 민간임대주택 관련 등기는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 제공된 예상배당표는 이러한 문제를 확정적으로 해소한 계산으로 볼 수 없습니다.
결론은 가격 메리트는 인정하되, 권리와 배당 검증을 조건으로 접근할 물건입니다. 최근 시세와 비교한 매입 여력은 충분해 보이지만, 근저당 변경등기와 보증기관 승계관계를 확인하지 않은 상태에서 단순한 무인수·저가 경매로 단정해서는 안 됩니다. 가격은 긍정적, 인수는 0원 예상, 최종 입찰판단은 원본 검증 후가 적절합니다.
