청주지방법원 2025타경30729. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 105동 12층 1202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 중 12층에 위치합니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 2025.08.11. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구액은 115,405,326원입니다.
이 사건에서 먼저 볼 것은 2018.01.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 채권최고액 54,003,600,000원이 기재된 공동담보 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 62,160,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 2023.08.11. 신예진의 주택임차권등기, 2025.08.11. 강제경매개시결정이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 12층1202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 12층 |
| 시세 매칭면적 | 59.8332㎡ |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 115,405,326원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 준공 / 세대수 | 2018.01.15 / 741세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤인 임차권
말소기준권리는 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 신예진은 2022.05.16. 주민등록, 2022.05.31. 확정일자, 2022.06.16. 점유개시로 등기되어 있어 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차인 판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 122,700,000원을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 반환채권 양수인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신예진 | 전유부분 건물 전부 | 122,700,000원 | 2022.05.16 / 2022.05.31 | 대항력 없음 우선변제권 승계 기재 HUG 반환채권 양수 |
신예진의 임대차계약일자는 2022.05.31., 점유개시일자는 2022.06.16.이며 2023.08.11. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 2023.08.11. 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 신예진의 임차보증금반환채권 양수인이고, 대항력 및 우선변제권을 승계한 것으로 기재되어 있습니다.
따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 더해 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 신예진 1명이고, 주택도시보증공사는 해당 반환채권을 양수해 이번 경매를 신청한 채권자입니다. 한편 임차인 판정상 신예진은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류되어 있으므로, 명세서의 “대항력 승계” 문구는 입찰 전 원문을 함께 대조할 핵심 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.6%
신우희가로아파트 동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026.03부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 147,166,666원, 최신 거래는 2026.08 150,000,000원입니다. 반면 이 사건의 최저매각가는 173,000,000원으로 최근 12개월 평균의 117.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 147,166,666원 |
최근 표본의 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원이고, 최고 거래도 150,000,000원입니다. 신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 표본 최고가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 115,405,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정값입니다. 선순위 우리은행 근저당권에 169,778,000원이 배당되면서 매각대금이 소진되고, 주택도시보증공사의 신청채권 115,405,326원에 대한 예상배당은 0원입니다. 채권 총액은 54,119,005,326원, 배당액은 169,778,000원, 미배당액은 53,949,227,326원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 대체적으로 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 노선·배차간격을 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 12층 1202호이며, 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 단지. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 점검. 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 147,166,666원의 117.6%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원 시나리오를 최근 실거래와 다시 비교하세요.
- 임차권 원문 대조. 신예진은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대항력 및 우선변제권 승계 문구가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 금지사항등기와 민간임대주택등기가 실제 매각조건에서 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 주택임차권등기가 있으므로 현재 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 선순위 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 우리은행 근저당 배당으로 매각대금이 소진되고 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “117.6%”가 더 중요하다
이 사건은 임차보증금 122,700,000원이 존재하지만, 신예진의 전입이 2018.01.17. 말소기준권리보다 뒤라 대항력 없음으로 판정되어 있고 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 하나 더 있는 것이 아니라 신예진의 임차보증금반환채권을 양수한 경매신청채권자입니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 147,166,666원의 117.6%이고, 최신 2026.08 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서는 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 없음”으로 정리하는 것이 맞습니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.2회와 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원 시나리오를 감안하면, 신건 응찰보다 유찰 이후 가격을 다시 검토하는 쪽이 핵심입니다.
