청주지방법원 2025타경30729. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 105동 12층 1202호입니다. 2018년 준공된 741세대 아파트로, 본건은 17층 건물의 12층에 위치합니다. 감정가 173,000,000원으로 경매가 시작됐지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 110,720,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 비슷한 전용면적 아파트의 최근 거래가와 비교하면 확실히 낮은 가격대입니다.

그렇다고 최저가만 보고 바로 응찰하기에는 확인할 사항이 있습니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 2018년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 신예진 명의의 주택임차권등기가 기재됐으며, 경매신청채권자인 주택도시보증공사는 신예진의 임차보증금반환채권을 양수한 채권자입니다. 특히 명세서에는 대항력 및 우선변제권 승계라는 문구도 있습니다. 일반적인 소유자 점유 아파트보다 세심한 권리 검토가 필요한 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

핵심 말소기준권리는 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 늦은 2023년 주택임차권등기와 2025년 강제경매개시결정은 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 후순위 등기권리를 그대로 떠안는 형태로 분석되지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 대항력은 구분해야 한다

확인되는 실제 임차인은 신예진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라, 신예진의 임차보증금반환채권을 양수한 경매신청채권자입니다. 따라서 신예진 보증금과 주택도시보증공사 청구금액을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

신예진의 임대차계약일은 2022.05.31, 전입신고일은 2022.05.16, 점유개시일은 2022.06.16입니다. 모두 우리은행 근저당권 설정일인 2018.01.17 이후에 해당합니다. 따라서 제공된 권리분석은 신예진의 대항력을 없음으로 판정하고 있으며, 통상적인 선순위 대항력 임차인처럼 매수인이 보증금 전액을 인수하는 유형은 아닙니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 신예진의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력 및 우선변제권을 승계한다는 문구가 있습니다. 이는 보증기관이 임차인의 권리관계를 승계한다는 취지이지만, 그 기재만으로 2018년 말소기준근저당보다 앞선 대항력이 새롭게 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 승계 대상 권리의 실제 순위와 매수인에 대한 효력은 원본 서류 및 관련 법률관계로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 75.5%

신우희가로아파트의 전용 59.83㎡ 안팎 동일 평형 실거래 최근 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 8월부터 10월까지이며, 최근 12건 평균은 146,625,000원입니다. 최신 거래금액은 146,000,000원으로, 현재 최저매각가 110,720,000원이 최근 거래 수준보다 낮다는 점을 확인할 수 있습니다.

최근 실거래 범위는 142,000,000원~160,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 표본의 최저 거래금액보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 75.5%입니다. 즉 최근 시세 기준의 가격 차이는 실제로 존재합니다. 감정가 대비 유찰 할인만으로 판단한 것이 아니라, 최근 거래 평균과 최신 거래금액 모두를 대조한 결과입니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 본건은 이미 2회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 가격 측면에서는 관심 구간에 들어왔지만, 유찰의 구체적 원인이 단순한 가격 문제인지, 임차권 및 권리관계에 대한 시장의 경계 때문인지는 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 110,720,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용 2,350,080원을 제외한 매각대금 전액이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

이 계산의 중요한 특징은 우리은행 근저당권의 원등기 채권최고액 54,003,600,000원을 배당채권액으로 사용했다는 점입니다. 한편 등기에는 62,160,000원으로 기재된 근저당권 변경 및 공동담보 해제도 존재합니다. 따라서 해당 변경의 법적 효력과 실제 피담보채권액에 따라 우선배당액 및 주택도시보증공사의 예상배당은 크게 달라질 수 있습니다. 위 표는 확정된 법원 배당표가 아니라 조건부 추정입니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 및 취득금액

현재 회차에서 추가 유찰이 발생할 경우의 제시된 가격 시나리오입니다. 모든 회차에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실제 매수인 부담이 없는지는 임차권 및 별도 법적 의무 확인을 전제로 합니다.

가격은 유찰 회차가 진행될수록 낮아지지만, 대항력·인수에 관한 법률관계는 가격 하락만으로 해결되지 않습니다. 현 분석처럼 인수액이 0원으로 유지되면 실질취득금액은 낙찰가에 연동됩니다. 반대로 선순위 대항력 및 미배당 보증금 인수가 별도로 확정되는 경우에는 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득금액을 기준으로 시세와 다시 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 소재 충주중앙탑초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역으로, 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연결됩니다. 일반 차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 노선과 배차간격 등을 고려해 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 17층 건물의 12층 아파트입니다. 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·충주지식기반형기업도시 개발구역에 속합니다. 학교 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등도 함께 지정돼 있습니다.
• 공시지가. 367,600원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 741세대 아파트로 동일 평형의 최근 거래 표본이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 142,000,000원~160,000,000원으로, 층과 개별 세대 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2018.01.17 우리은행 근저당권의 순위와 원등기 채권최고액 54,003,600,000원을 확인하고, 변경등기 62,160,000원 및 공동담보 해제의 실제 효력을 검토하세요.
• 주택도시보증공사 승계 확인. 주택도시보증공사가 신예진의 임차보증금반환채권을 양수한 사실과 대항력·우선변제권 승계 범위를 매각물건명세서 원본 및 관련 서류에서 확인하세요.
• 신예진 임차권 확인. 보증금 122,700,000원, 전입 2022.05.16, 점유개시 2022.06.16, 확정일자 2022.05.31, 임차권등기 2023.08.11의 선후관계를 다시 점검하세요.
• 실제 점유·명도. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 점유자가 누구인지, 실제 거주 또는 점유 상태와 인도 가능성을 확인하세요. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다.
• 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록과 금지사항등기에 따른 의무·제한의 현존 여부 및 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 가격 비교. 최근 12건 평균 146,625,000원, 최신 거래 146,000,000원, 최저 거래 142,000,000원을 응찰가격 판단의 주요 참고자료로 활용하세요.
• 배당표 검증. 우리은행 담보권의 변경 내용과 주택도시보증공사의 우선변제 순위에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다. 실제 채권액·배당요구 및 법원 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.02 매각기일을 기준으로 기일 변경, 취하, 정지 여부와 최종 매각물건명세서 공고 내용을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”

충주 신우희가로아파트 105동 1202호는 두 차례 유찰되면서 감정가 173,000,000원에서 110,720,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 같은 평형 최근 12건 실거래 평균은 146,625,000원이고, 최신 거래금액은 146,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 최근 시세의 75.5%로 가격 경쟁력이 있는 구간입니다.

권리분석상 매수인 인수 예상액은 0원이며, 신예진의 전입과 점유개시도 2018년 말소기준근저당보다 늦습니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차보증금반환채권 양수 및 대항력·우선변제권 승계 기재, 우리은행의 근저당권 변경, 민간임대주택·금지사항등기까지 확인해야 합니다. 특히 우리은행 근저당의 실제 효력과 임차권 승계의 우선순위를 대조하는 작업이 중요합니다.

결론적으로 가격은 관심 대상, 권리 검토는 필수입니다. 최근 시세 대비 할인 폭은 충분히 눈여겨볼 만하지만, 인수액 0원이라는 잠정 계산만 믿고 입찰하기보다는 등기 및 명세서상의 쟁점을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 성패는 낮아진 최저가를 활용하면서도 임차권·담보권 위험을 정확히 검증하는 데 달려 있습니다.