춘천지방법원 2025타경21018. 횡성군 청일면 고시리의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물 등기에는 청일면 고시리 499-19, 도로명주소 청일로453번길 9가 표시되어 있으며 소유자는 이순호입니다. 권리분석의 출발점은 2019.11.27 설정된 영등포본동새마을금고의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 현재 남아 있는 경매개시결정과 서울신용보증재단 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 인수 부담과 점유관계는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 배당표와 회차별 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수 0원입니다. 반면 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 전입자 3명은 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21018 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 청일면 고시리 499-5 |
| 건물 등기 표시 | 강원특별자치도 횡성군 청일면 고시리 499-19 · 청일로453번길 9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 기호2·기호3 단독주택 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층 |
| 토지 정보 | 대 · 440.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이순호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 601,510,320원 / 601,510,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포본동새마을금고 / 90,451,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동식 파고라 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.11.27 설정된 영등포본동새마을금고 근저당권 132,000,000원입니다. 고려전자주식회사 근저당권 300,000,000원은 2023.06.01 해지로 말소되었고, 국민은행 가압류 45,600,810원과 과거 임의경매개시결정도 이미 말소되었습니다. 서울신용보증재단의 96,002,000원 가압류 역시 2026.03.24 해제로 말소됐습니다.
현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.11.13 등기되었고, 2026.03.23 설정된 서울신용보증재단 근저당권 115,000,000원은 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 금액으로 떠안을 권리는 0원입니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YI ANNY JUNG | 2022.08.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LIM YI TAEK | 2025.01.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 우종석 | 2022.07.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 세 사람 모두 2019.11.27 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 사용 부분은 확인되지 않아, 권리상 인수와 별개로 명도 및 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 판단보다 기준가격 검증이 먼저
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가격이 모두 601,510,320원입니다. 별도의 실거래 비교가격이 제시되지 않아 감정가가 주변 거래 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 안전성과 가격 매력도를 서로 별개로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 601,510,320원 | 247,000,000원 | 0원 | 346,095,217원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 481,208,256원 | 247,000,000원 | 0원 | 226,996,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 384,966,604원 | 247,000,000원 | 0원 | 131,777,072원 | 0원 |
세 시나리오 모두 채권 247,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 즉 유찰로 매각가격이 내려가더라도 현재 계산에서는 별도의 인수금이 발생하지 않습니다. 다만 이것만으로 응찰가격의 시세 메리트가 확인되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 601,510,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,415,103원 |
| 1. 근저당 · 영등포본동새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서울신용보증재단 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 346,095,217원 |
현재 회차 가정에서는 채권 247,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 346,095,217원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 횡성군 청일면 고시리 소재 고시교 북서측 인근이며, 주변은 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호2와 기호3은 단독주택 등으로 이용되고 있습니다.
- 구조. 기호2·기호3 모두 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상2층이며, 외벽은 석재 등, 내벽은 벽지도배 및 타일 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 440.0㎡, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 53,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 재확인. YI ANNY JUNG·LIM YI TAEK·우종석 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 601,510,320원을 주변 단독주택·토지 거래와 비교한 뒤 응찰가격을 정하는 과정이 필요합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되고 이동식 파고라는 제외됩니다. 조경수·석축·바닥포장·데크는 감정가격에 포함되어 있습니다.
- 등기 흐름. 2019.11.27 영등포본동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 2026.03.23 서울신용보증재단 근저당권은 후순위 소멸 대상입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019.11.27 영등포본동새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하고, 회차별 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 세 전입자 역시 모두 기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다.
다만 전입자 3명의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 부분은 확인이 필요하고, 감정가 601,510,320원을 검증할 별도 실거래 비교가격도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 단독주택·토지 사건으로 보는 것이 적절합니다.
