청주지방법원 2025타경30789. 음성읍 읍내리 430-4의 토지 294.0㎡와 주거용으로 이용 중인 단층 건물입니다. 등기부상 현재 소유자는 유경자이며, 현존 말소기준권리는 2015년 6월 18일 설정된 매괴신용협동조합 근저당권 137,000,000원입니다. 2025년 9월 23일 같은 매괴신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기 권리만 보면 말소기준 근저당과 경매개시결정의 구조는 단순합니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 정성택·신일선이 확인되고, 두 사람의 전입신고가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30789 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 430-4 · 설성로 58-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주거용 |
| 토지 | 대 · 294.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1983.08.27 |
| 소유자 | 유경자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 308,174,990원 / 308,174,990원 (신건) |
| 청구액 | 107,539,262원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2015.06.18 매괴신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 137,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2015.06.18 매괴신용협동조합 근저당권입니다. 과거의 근저당권·가압류·압류 가운데 여러 권리는 이미 말소됐고, 2025.09.23 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 그런데 정성택은 2011.04.11, 신일선은 2013.09.03에 전입한 것으로 조사돼 둘 다 말소기준보다 앞섭니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성택 | 2011.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신일선 | 2013.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 2명으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 없으므로 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수액을 숫자로 확정하는 것은 불가능합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 308,174,990원입니다. 현재는 신건이며, 1회 유찰 시 246,539,992원, 2회 유찰 시 197,231,993원으로 제시된 시나리오가 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액들이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,174,990원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,114,450원 |
| 1. 근저당 · 매괴신용협동조합 | 137,000,000원 | 137,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,060,540원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 정성택·신일선의 보증금이 확인되지 않았으므로 표의 잔여액과 매수인 인수 0원은 실제 권리관계 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 및 이용상태
- 이용. 감정 당시 건물은 주거용으로 이용 중입니다.
- 구조. 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1983.08.27입니다. 외벽은 시멘벽돌 및 석재붙임, 내벽은 목재 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 연탄보일러 난방, 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 294.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 261,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 저촉되고, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 입지. 음성종합운동장 남동측 인근으로 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
⑥ 매각 포함·제외 물건
일괄매각입니다. 제시외 비가림막, 보일러실, 복숭아나무, 주목나무, 자귀나무, 라일락나무는 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 제시외 비닐하우스는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정성택·신일선 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 실질 인수액과 입찰가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 우선변제 및 실제 미배당액은 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 제시외 비닐하우스는 매각·평가에서 제외됩니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역·일반상업지역 저촉, 가축사육제한구역·중점경관관리구역 포함 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 308,174,990원의 시장 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 핵심은 등기부상 근저당권 자체가 아닙니다. 말소기준 2015.06.18보다 앞서 전입한 정성택·신일선 2명입니다. 현재 확인되는 보증금은 없고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 대항력과 매수인 인수금액은 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액이 0원이고 근저당권 미배당이 없다는 이유만으로 안전형으로 분류할 수 없습니다.
또한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 308,174,990원이나 유찰 후 246,539,992원·197,231,993원이 시장 대비 싼 가격인지도 판단할 수 없습니다. 점유자 보증금과 배당관계를 먼저 확정한 뒤, 그 인수액까지 포함한 실질취득비용으로 입찰 여부를 판단하는 사건입니다.
