청주지방법원 2025타경30789. 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 430-4에 소재한 주거용 건물 및 토지입니다. 감정평가서상 건물은 1983년 8월 27일 사용승인을 받은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이고, 토지면적은 294.0㎡입니다. 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
경매를 신청한 채권자는 매괴신용협동조합이며 청구금액은 107,539,262원입니다. 말소기준권리는 2015년 6월 18일 설정된 매괴신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 137,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리 검토가 여기에서 끝나지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 신일선은 2013년 9월 3일, 정성택은 2011년 4월 11일 전입한 것으로 확인됩니다. 모두 근저당 설정일보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 성립 및 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30789 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 430-4 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 음성읍 설성로 58-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주거용 단층 건물 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1983.08.27 |
| 토지 | 294.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 유경자 (단독소유) |
| 감정가 | 308,174,990원 |
| 최저매각가 | 197,232,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 매괴신용협동조합 |
| 청구금액 | 107,539,262원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.18 매괴신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 물건 포함 · 제시외 비닐하우스 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 과거 근저당권과 압류·가압류 이력이 여럿 존재하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 확인할 등기상 권리는 2015.06.18 매괴신용협동조합 근저당권과 2025.09.23 임의경매개시결정입니다. 근저당은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 후순위 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인 대상 2명
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 신일선·정성택 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 확인 대상자입니다. 두 사람 모두 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 특정되지 않아 권리관계를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 신일선 | 2013.09.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미확정 |
| 정성택 | 2011.04.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미확정 |
임차인별 확인 사항
- 신일선. 2013.09.03 전입. 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권의 성립 및 승계금액은 미확정입니다.
- 정성택. 2011.04.11 전입. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 실제 임대차관계와 점유가 특히 중요합니다. 보증금 및 배당 관련 권리도 확인이 필요합니다.
- 점유관계. 주거용 이용은 확인되지만 두 사람이 각각 어느 부분을 점유하는지, 임대차계약이 존재하는지, 현재 점유가 계속되는지는 현장 및 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 승계 가능성. 실제 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당액에 따라 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락을 곧바로 경제적 할인으로 해석하면 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 64%가 곧 저가는 아니다
감정가 308,174,990원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 197,232,000원입니다. 감정가 대비 비율은 64%입니다. 가격이 상당히 내려왔다는 사실은 명확하지만, 이 비율만으로 투자 매력을 평가하기는 어렵습니다.
이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 선순위 전입자들의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 또는 보증금 인수 후 실질취득비용이 시세를 초과하는지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 매각 단계 | 감정가 비율 | 매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 197,232,000원 | 인수위험 확인 우선 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 157,785,600원 | 보증금 승계 시 할인 효과 제한 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 126,228,480원 | 채권 미배당 발생 · 인수액 별도 |
유찰 시 금액은 해당 회차가 진행되는 경우의 시나리오이며 실제 향후 매각일정이나 낙찰가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 임차인 보증금 승계액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,561,248원 |
| 1. 근저당 · 매괴신용협동조합 | 137,000,000원 | 137,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 56,670,752원 |
| 합계 | — | 197,232,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당액은 채권최고액 기준입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 임차인 배당 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
또한 근저당 채권의 미배당 여부와 임차보증금의 매수인 승계 여부는 서로 다른 문제입니다. 근저당 채권이 전액 배당된다는 추정만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
유찰 시 배당 변화
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰) | 197,232,000원 | 137,000,000원 | 0원 | 56,670,752원 |
| 3회 유찰 시 | 157,785,600원 | 137,000,000원 | 0원 | 17,776,602원 |
| 4회 유찰 시 | 126,228,480원 | 123,661,281원 | 13,338,719원 | 0원 |
회차가 진행되면서 매각대금이 줄어들면 소유자 잔여금도 감소합니다. 4회 유찰 가정에서는 매괴신용협동조합 근저당 채권에 미배당이 발생합니다. 다만 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되므로, 근저당 미배당액을 매수인의 보증금 인수액처럼 해석해서는 안 됩니다. 반대로 임차인에게 승계될 수 있는 보증금은 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 부동산 현황 — 오래된 주거용 건물과 토지
- 입지. 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 음성종합운동장 남동측 인근입니다. 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1983.08.27 사용승인된 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 시멘벽돌 및 석재붙임 마감, 내벽은 목재와 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 연탄보일러에 의한 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 294.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 저촉되며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 261,500원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 일괄매각·제시외 물건 — 포함과 제외를 구분
매각물건명세서상 본건은 일괄매각 대상입니다. 다만 제시외 물건의 매각 포함 여부가 서로 다르므로 현장 확인과 감정평가서 대조가 필요합니다.
| 대상 | 매각 포함 여부 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 제시외 비가림막 | 포함 | 감정평가 및 매각 포함 |
| 제시외 보일러실 | 포함 | 감정평가 및 매각 포함 |
| 복숭아나무·주목나무 | 포함 | 감정평가 및 매각 포함 |
| 자귀나무·라일락나무 | 포함 | 감정평가 및 매각 포함 |
| 제시외 비닐하우스 | 제외 | 감정평가 및 매각 대상 제외 |
감정평가서상 제시외 비닐하우스는 ㉠, 매각에 포함되는 비가림막·보일러실·수목은 ㉡㉢㉣㉤㉥㉦로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신일선의 권리 확인. 2013.09.03 전입자의 실제 임대차계약, 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 정성택의 권리 확인. 2011.04.11 전입자의 권리관계를 별도로 조사하세요. 전입일이 이르므로 선순위 대항력 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
- 보증금 승계액 산정. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금과 배당액을 확인해 매수인에게 남는 미배당 보증금을 계산하세요. 현재는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 시세 조사. 음성읍 읍내리 일대의 유사한 토지·노후 단층 주택 거래 및 현재 매물가격을 비교하세요. 감정가 대비 64%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 건물·설비 점검. 1983년 사용승인 건물의 지붕, 구조, 난방설비, 위생·급배수설비 및 보수 필요성을 확인하세요.
- 매각 포함 범위. 비가림막·보일러실·수목은 포함되지만 비닐하우스는 제외됩니다. 현장과 감정평가서의 제시외 물건 표시를 대조하세요.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·일반상업지역 저촉 범위와 경관 및 가축사육 제한, 도로 조건을 토지이용계획확인서로 확인하세요.
- 배당표 재검토. 예상 소유자 잔여금 56,670,752원은 임차인 배당과 세금이 반영되지 않은 추정치입니다. 배당순위와 실제 채권액을 원본으로 대조하세요.
- 매각기일 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 기일·매각조건을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 미확인 보증금”
이번 물건은 숫자만 보면 흥미롭습니다. 감정가 308,174,990원에서 출발해 2회 유찰됐고 최저매각가는 197,232,000원입니다. 그러나 감정가의 64%라는 사실은 시세의 64%에 살 수 있다는 뜻이 아닙니다.
신일선과 정성택은 모두 2015년 설정된 말소기준 근저당보다 먼저 전입했습니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았고, 미배당 보증금이 매수인에게 얼마나 승계될지도 알 수 없습니다. 특히 유찰로 매각가격이 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 증가하면 실질취득비용은 예상만큼 줄지 않을 수 있습니다.
여기에 1983년 사용승인된 노후 단층 건물, 일부 제시외 물건 제외, 비교 가능한 실거래 시세 부재가 더해집니다. 따라서 현재 판단은 가격 매력도 미확정·권리위험 높음·입찰 보류입니다.
결론은 명확합니다. 말소기준 근저당은 소멸하더라도, 선순위 전입자 관련 위험이 해소됐다는 의미는 아닙니다. 두 사람의 실제 임차관계와 보증금 인수액을 먼저 확정하고, 그 실질취득비용을 현지 시세와 비교한 이후에야 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다.
