춘천지방법원 2025타경21031. 원주시 지정면 가곡리 이지더원아파트 411동 26층 2604호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2019.04.30 주식회사신한은행 근저당권 264,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권과 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
권리보다 중요한 것은 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 393,000,000원입니다. 같은 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균은 390,000,000원으로, 현재 최저가가 그 평균의 100.8%입니다. 2026.05 최신 거래 420,000,000원보다는 낮지만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -16.2%이므로, 신건 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1453 이지더원아파트 411동 26층2604호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 113.999㎡ · 28층 중 26층 |
| 소유자 | 장현웅 · 2019.04.30 공유자전원지분전부 이전 (2016.11.18 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 393,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문 유한회사 (양도전: 주식회사 신한은행) / 209,590,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인되는 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 말소기준은 2019.04.30 신한은행 근저당권이며, 2023.10.12 중소기업은행 근저당권과 이후의 경매개시결정은 후순위입니다.
중소기업은행의 2023.10.12 근저당권 채권최고액은 144,000,000원이며, 2024.12.02 기술보증기금에 17,000,000원의 확정채권 일부대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 등기되어 있습니다. 별도로 2024년에 등기됐던 농림수산업자신용보증기금 관리기관, 농협은행 주식회사, 기술보증기금의 가압류는 2026.01.15 말소등기가 이뤄진 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선해서 본다
동일 단지 EG-the1아파트는 1,430세대이며 2019.01.28 준공됐습니다. 대상 면적 113.999㎡와 실거래 114.0㎡가 매칭됩니다. 전체 확인 거래 7건의 평균은 443,857,142원이지만, 여기에는 2021년 490,000,000원·495,000,000원·567,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 390,000,000원과 최신 거래 420,000,000원, 그리고 최근 추세 -16.2%를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 114.0㎡ | 25 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 114.0㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2025.04 | 114.0㎡ | 13 | 375,000,000원 |
| 2025.02 | 114.0㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2021.10 | 114.0㎡ | 7 | 567,000,000원 |
| 2021.08 | 114.0㎡ | 14 | 490,000,000원 |
| 2021.08 | 114.0㎡ | 17 | 495,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 390,000,000원 |
현재 최저가 393,000,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 100.8%입니다. 즉 최근 평균 기준으로는 이미 시세 이하 가격이 아닙니다. 최신 2026.05 거래는 420,000,000원이지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.2% 낮은 하락 추세라는 점도 함께 봐야 합니다. 따라서 전체 평균 443,857,142원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,302,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 122,698,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 408,000,000원 중 예상 배당액은 386,698,000원이며 미배당액은 21,302,000원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수가 아니라 채권자의 미회수분으로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 393,000,000원 | 386,698,000원 | 21,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 314,400,000원 | 309,198,400원 | 98,801,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 251,520,000원 | 247,198,720원 | 160,801,280원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 샘마루초등학교 북측 인근이며 원주기업도시 내 공동주택이 밀집한 주택지대입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 남동측 왕복 6차선 포장도로로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 28층 건물의 26층 2604호입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(원주기업도시)·기업도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 803,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지는 1,430세대, 2019.01.28 준공 아파트입니다. 다만 최근 거래가격이 과거 거래군보다 -16.2% 낮은 흐름이므로 매도 시 가격 눈높이는 최근 거래 중심으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 443,857,142원보다 최근 12개월 평균 390,000,000원을 우선해 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 100.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -16.2%입니다. 최신 거래 한 건 420,000,000원만 보고 가격 상단을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당 일부이전 확인. 중소기업은행 근저당권에는 2024.12.02 기술보증기금의 17,000,000원 일부대위변제에 따른 일부이전 등기가 있습니다. 배당관계는 최신 등기와 배당요구 관계를 원본으로 확인하세요.
- 회차별 가격 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 314,400,000원, 2회 유찰 시 251,520,000원입니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.30 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 확인된 임차인과 예상 매수인 인수액도 없습니다. 문제는 가격입니다. 신건 실질취득액 393,000,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 100.8%이고, 최근 거래가격 추세는 -16.2%입니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균만 보면 싸게 보일 수 있지만, 최근 시세를 기준으로 보면 현재 회차에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다. 권리 위험은 낮지만, 신건 가격을 후하게 평가할 근거도 약한 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
